Guida su come fare un mutuo in questo caos

Tra le conseguenze della guerra in Medio Oriente e della grande incertezza dell’economia mondiale sulla vita delle persone comuni c’è l’aumento del costo dei mutui, cioè dei prestiti che per buona parte delle persone sono l’unico modo per comprare una casa. Questo non fa che aggravare la già difficile situazione del mercato immobiliare, dove le case costano sempre di più e anche i canoni d’affitto sono in aumento.

Trovarsi a fare un mutuo in un contesto del genere non è semplice, e molte scelte nascondono insidie: con i tassi in rialzo sarebbe meglio un tasso fisso o uno variabile? Cosa può fare chi ha già un mutuo a tasso variabile e vede la rata aumentare da mesi? Le soluzioni possono non valere per tutti allo stesso modo e nella scelta, alla fine, ciò che conta sono le preferenze individuali. Ma ci sono indicazioni utili da tenere a mente.

Intanto, perché aumentano i tassi sui mutui? L’aumento del costo della vita innescato dalla guerra in Medio Oriente e dalla conseguente crisi energetica ha portato la Banca Centrale Europea (BCE) ad aumentare già due volte da giugno i tassi di interesse di riferimento: è la politica più tradizionale per contrastare i rialzi generalizzati dei prezzi, cioè l’aumento dell’inflazione. Come si vede nel grafico qui sotto, i tassi sui nuovi mutui salgono da due anni (e avevano già fatto un balzo nel 2022 per via del caos del mondo).

Non è insomma solo una sensazione condivisa: comprare casa è diventato davvero ancora più difficile. Da qualche mese, in effetti, il mercato immobiliare si sta un po’ fermando: è proprio un obiettivo della banca centrale per contrastare l’inflazione (qui è spiegato come funziona questa politica).

Un mutuo identico per importo e durata oggi costa di più di un anno fa, ed è anche più difficile da ottenere perché serve un reddito più alto affinché la banca lo conceda. Per dare un mutuo le banche chiedono di solito che la rata non superi un terzo del reddito mensile, e un aumento dei tassi può portare i richiedenti a superare questo rapporto.

Un esempio numerico può aiutare a capire: se un anno fa in media per un mutuo a 30 anni da 200mila euro ce la si poteva cavare con una rata di circa 750 euro al mese, oggi ne servono almeno 830; un anno fa quindi per ottenere quel mutuo bastava un reddito mensile netto di 2.250 euro, oggi ne serve uno di quasi 2.500 euro.

Una tendenza di questo tipo penalizza soprattutto chi ha redditi bassi e chi è nei primi anni lavorativi, perché in entrambi i casi è più probabile sforare il rapporto tra reddito disponibile e rata del mutuo. E se si sfora non ci sono molte opzioni per comprare la casa che si voleva: o si aumenta l’anticipo coi soldi propri, e quindi si riduce l’importo del mutuo e di conseguenza la rata, oppure bisogna ripiegare su una casa meno costosa.

Sulla base dei dati di mercato non ci sono grandi speranze che i tassi dei mutui possano scendere a breve, anzi: dato che l’inflazione è in aumento e non si vede una soluzione per la guerra in Medio Oriente, i mercati finanziari allo stato delle cose prevedono almeno altri tre rialzi dei tassi da parte della BCE entro la prossima estate, dunque un costo dei mutui in salita ancora per un bel po’.

Ci sono comunque alcune accortezze che si possono avere per provare a spuntare buone condizioni anche in un contesto così difficile.

Innanzitutto serve valutare la reale convenienza tra il tasso fisso e quello variabile, perché alle attuali condizioni di mercato se ci si limita a valutare il vantaggio di breve termine si potrebbe essere tratti in inganno.

I mutui a tasso fisso sono quelli a cui viene applicato lo stesso tasso predeterminato per tutta la durata del prestito: se cambiano le condizioni di mercato ne risentono solo i mutui di nuova emissione, mentre per chi ne ha già uno non cambia nulla. Quelli a tasso variabile nella maggior parte dei casi hanno invece una rata che cambia nel tempo.

I mutui a tasso fisso costano di più di quelli a tasso variabile: si paga per avere più sicurezza, dato che il debitore sa che per tutta la durata del mutuo pagherà sempre la stessa rata ogni mese. I mutui a tasso variabile costano di meno, ma il debitore deve sobbarcarsi il rischio di vedere la rata aumentare, come in effetti sta già avvenendo da mesi per chi ne ha uno di questo tipo.

In una condizione in cui, come spiegavamo sopra, molte persone si trovano a sforare i classici requisiti reddituali richiesti dalle banche, è plausibile che vorranno optare per un tasso variabile in modo da riuscire ad accedere al mutuo che desiderano, rischiando di doversi sobbarcare una rata più alta in futuro. In effetti se si è proprio sulla soglia potrebbe essere l’unica soluzione per ottenerlo, e le banche talvolta spingono su questa tipologia perché è quella più conveniente per loro.

Si vede facilmente, però, che la convenienza è solo apparente: lo mostrano bene i calcoli che ha fatto per il Post Guido Bertolino, responsabile di business development di MutuiSupermarket, un portale di comparazione dei mutui.

Se entro il mese di ottobre si stipulasse un mutuo da 200mila euro a 30 anni, il tasso variabile resterebbe conveniente ancora per qualche mese, dopo di che la rata dovrebbe salire e superare quella che si sarebbe ottenuta scegliendo un tasso fisso. Tra un anno arriverebbe a essere più alta di quasi 100 euro. L’area in grigio del grafico qui sotto rappresenta la differenza tra i due mutui: se le condizioni restano queste, in 5 anni il mutuo variabile sarà costato 2.790 euro in più di quello fisso.

Non è un problema di per sé stipulare oggi un mutuo a tasso variabile nonostante la probabilità di un rialzo della rata, ma serve la consapevolezza che gli importi mensili possono aumentare anche di molto. Il rischio è di trovarsi nella condizione di non riuscire a pagare il mutuo, com’è successo a moltissime persone tra il 2022 e il 2023 in occasione dei precedenti rialzi dei tassi da parte della BCE.

A ben vedere si possono trovare ancora condizioni interessanti a tasso fisso. Bertolino dice che in questo momento le banche stanno offrendo mutui a tasso fisso quasi sottocosto: i tassi medi di mercato sono vicini e a volte anche inferiori all’IRS, l’Interest Rate Swap, il tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso a cui poi le banche aggiungono uno “spread”, una percentuale che varia per ogni istituto e che è in pratica il loro guadagno. Semplificando molto, l’IRS è di fatto il costo per le banche di erogare un mutuo a tasso fisso (e l’Euribor per quelli a tasso variabile).

La ragione è che il rallentamento del mercato immobiliare ha fermato anche il mercato dei mutui: le banche stanno facendo offerte per cercare di attirare nuovi clienti, a cui poi tentare di vendere anche altri prodotti, come conti correnti, polizze, e via così.

Bertolino sostiene dunque che sia ancora un buon momento per fare un mutuo a tasso fisso, e volendo anche per surrogare un mutuo a tasso variabile le cui rate hanno cominciato a salire. La surroga è lo strumento con cui si trasferisce gratuitamente un mutuo in un’altra banca, e lo si fa generalmente per ottenere condizioni migliori. Si può fare la stessa cosa quando i tassi saranno scesi, con il mutuo a tasso fisso fatto oggi coi tassi in rialzo. Non bisogna considerare il mutuo come un debito immutabile per tutta la vita, anzi.

Oltre alla scelta dei tassi ci sono poi almeno altri tre suggerimenti utili per chi vuole prendere ora un mutuo. Soprattutto per le persone più giovani che fanno fatica a ottenerne uno, una soluzione potrebbe essere di provare ad allungarne la durata, in modo che il prestito sia distribuito su un numero di rate maggiore ma dall’importo minore, e quindi più sostenibile. Alcune banche, non tutte, offrono mutui fino a 40 anni.

Il tasso applicato, e poi di conseguenza la rata, sono più bassi anche in caso di mutui per le persone con meno di 36 anni che riescono ad accedere alle garanzie pubbliche per l’acquisto della prima casa, le cosiddette garanzie Consap: in questo caso però l’importo massimo che si può richiedere è 250mila euro a copertura di almeno l’80 per cento del valore della casa. È un importo che nelle grandi città talvolta consente di comprare a stento un bilocale, però è un’agevolazione che in altri contesti è molto richiesta.

Ci sono poi i cosiddetti “mutui green”, quelli cioè per l’acquisto di case di classe energetica alta (e quindi con un minore impatto ambientale), generalmente superiore alla C. In questi casi i tassi applicati sono sempre molto migliori della media di mercato.

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