Quante sono le seconde case in Italia

L’epidemia da coronavirus ha avuto effetti anche sul mercato immobiliare, tra le tante cose. È ancora presto per capire quanto cambierà il valore economico delle case, e sicuramente ci saranno grosse differenze da regione a regione e di città in città, ma già ora si può dire che avere una seconda casa ha avuto e ha un valore di tipo non economico, visto che ha dato ai proprietari la possibilità di spostarsi in luoghi più accoglienti per lavorare da casa e subire minori limitazioni.

In Italia le seconde case sono 5,5 milioni. Nel corso degli ultimi mesi, sono state tra i pochi motivi di deroga al divieto di spostarsi: dalle regioni in zona gialla, per esempio, è sempre stato possibile raggiungere la seconda casa, se collocata in una regione in area gialla. Non sempre però è stato così facile: con il “decreto Natale” sono state poste molte limitazioni proprio per il periodo natalizio, e solo nei prossimi mesi capiremo se ci saranno ancora divieti e quali saranno i vantaggi di avere o meno una seconda casa.

Le regole
Intanto è bene riepilogare quali sono le regole in vigore fino al 15 gennaio, anche perché sono molto articolate e non chiarissime. Le FAQ pubblicate sul sito del governo dicono che il 9 e il 10 gennaio, con la “zona arancione”, gli spostamenti verso altri Comuni e in altri orari sono consentiti solo per motivi di lavoro, salute o necessità. Quindi non è possibile raggiungere le seconde case fuori dal proprio comune. Dall’11 al 15 gennaio, invece, sarà possibile spostarsi liberamente all’interno della propria regione, anche nelle seconde case.

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Chi vive in un comune sotto i cinquemila abitanti, invece, potrà sempre spostarsi liberamente entro i 30 chilometri dal confine del proprio comune (quindi eventualmente anche in un’altra Regione), con il divieto però di spostarsi verso i capoluoghi di provincia: di conseguenza, sarà possibile anche andare a fare visita ad amici e parenti e raggiungere le seconde case, entro i 30 chilometri di distanza. Nelle eventuali zone rosse, gli spostamenti saranno consentiti verso una sola abitazione privata una volta al giorno, nei limiti di due persone oltre ai minori di anni 14, alle persone disabili o non autosufficienti conviventi.

Chi abita in uno dei 5.508 comuni italiani sotto i cinquemila abitanti, può trovare una risorsa molto utile a questo link. Maurizio Napolitano, Andrea Borruso e Salvatore Fiandaca hanno creato un sito chiamato “Il decreto di Natale in chilometri” (la regola dei 30 chilometri era stata inserita nel decreto Natale) per capire dove ci si può spostare nei limiti di quanto consentito. Basta cliccare sul proprio comune e verrà visualizzato il raggio esatto in cui è possibile spostarsi rispettando tutte le regole.

Dove sono le seconde case
Acquistare una casa – che sia la prima o la seconda – è da tempo uno degli investimenti preferiti degli italiani. Negli anni Sessanta e Settanta, soprattutto, molte località turistiche si sono riempite di nuove costruzioni abitate solo nei mesi estivi o invernali. In quegli anni il mercato ha vissuto una forte espansione anche grazie a piani urbanistici che hanno consentito la costruzione di migliaia di nuovi immobili, senza preoccuparsi troppo dei problemi legati alla cementificazione e al paesaggio. Con la crescita del turismo, soprattutto grazie alle compagnie aeree low cost, e la precarizzazione della situazione economica del paese, c’è stata però una flessione del mercato delle seconde case. È diventato difficile venderle, per esempio: quindi in tutta Italia ci sono migliaia di seconde case che non vengono utilizzate e su cui devono essere pagate le tasse.

Secondo l’ultimo report “Gli immobili in Italia”, pubblicato dall’Agenzia delle Entrate con i dati del 2019, in Italia ci sono 5 milioni e 556 mila seconde case, il 17,2 per cento del totale delle abitazioni. In questa mappa sono visualizzati i dati territoriali, ad eccezione delle province di Gorizia e Pordenone, di cui non sono disponibili. Tra le province con più seconde case ci sono Roma (215mila), Torino (177mila), Cosenza (126mila), Lecce (117mila), Napoli e Cuneo (112mila).

Nel report si può vedere anche la distribuzione delle seconde case per tutti i comuni italiani. In 3.340 comuni, le seconde case superano il 20 per cento del totale degli immobili residenziali. Dalla mappa si può vedere che questi comuni sono quasi tutti in zone turistiche. «Nel Sud e nelle Isole, oltre ai Comuni turistici, tra quelli con elevata quota di abitazioni a disposizione sono presenti anche diversi Comuni dell’entroterra, dove come già osservato, il fenomeno si lega verosimilmente ai processi di migrazione e più in generale allo spopolamento», si legge.

Non è facile capire quante siano e dove siano le case “inutilizzate”: sarebbe un dato molto utile anche per l’Agenzia delle Entrate, soprattutto per scoprire i casi di residenze fittizie, cioè di persone che dichiarano la seconda casa come abitazione principale per non pagare l’IMU, l’imposta municipale unica. Negli ultimi anni la Guardia di Finanza, in collaborazione con l’Agenzia delle Entrate e i comuni, è riuscita a trovare molti casi di evasione grazie a controlli sullo smaltimento dei rifiuti. Al momento, però, i controlli vengono fatti con classici metodi di indagine: non esiste una banca dati aggiornata e così dettagliata per risalire all’utilizzo effettivo delle prime e delle seconde case.

Il mercato nel 2020
I primi effetti dell’epidemia sul mercato immobiliare delle seconde case sono stati valutati dall’osservatorio nazionale immobiliare turistico di FIMAA-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) in collaborazione con la società di studi economici Nomisma. I dati dello studio, pubblicato ad agosto 2020, dicono che il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica è di 2.220 euro al metro quadrato. Il trend dei prezzi è in discesa: la flessione annua è dello 0,8 per cento.

Ovviamente il valore dipende dal tipo di casa: per le abitazioni nuove, le quotazioni possono superare anche i tremila euro al metro quadrato, per le abitazioni centrali usate i valori oscillano tra 1.995 e 2.155 euro al metro quadrato, mentre per le abitazioni periferiche usate si mantengono tra 1.350 e 1.500 euro al metro quadrato. Secondo lo studio, nel 2019 le transazioni di case nelle località montane sono aumentate dell’11,8 per cento rispetto al 2018, mentre l’aumento è stato più contenuto nelle località di mare (3 per cento) e di lago (2,1 per cento).

Nella classifica delle località preferite si trovano molti nomi di luoghi conosciuti: Madonna di Campiglio, Capri, Forte dei Marmi, Courmayeur, Cortina d’Ampezzo, Santa Margherita Ligure, Porto Cervo, Positano, Porto Rotondo e Sirmione.

«La pandemia da COVID-19 ha bloccato i flussi turistici in tutto il mondo, con un danno economico enorme per le nostre città d’arte, di mare, lago e montagna», ha spiegato Santino Taverna, presidente di Fimaa-Confcommercio. «Ciò si ripercuote negativamente anche sulle compravendite delle case per vacanza. Come Fimaa-Confcommercio chiediamo un ministero del turismo dedicato, con deleghe e portafogli, che possa agire e seguire le imprese nel proprio sviluppo e nella propria ridefinizione strategica e che permetta di programmare la ripartenza di un settore che contribuisce al 6 per cento del PIL del Paese».