Quante sono e dove sono le case popolari inagibili

Il “piano casa” voluto dal Governo Meloni per contrastare la povertà abitativa comincerà con un bando per ristrutturare le case popolari (tecnicamente: alloggi di edilizia residenziale pubblica) attualmente inagibili. Sono 61.300, e hanno bisogno di manutenzione straordinaria. Le Regioni avranno a disposizione in totale 970 milioni di euro, che saranno ripartiti in base al loro patrimonio immobiliare (i primi 700 milioni verranno stanziati con un bando a settembre, gli altri più avanti). Poi le “aziende casa”, cioè gli enti pubblici proprietari o gestori, dovranno indicare gli immobili da recuperare, con quali lavori e entro quali date.

Tullio Ferrante, sottosegretario al ministero delle Infrastrutture, dice che questa parte del piano casa serve a «valorizzare il patrimonio esistente e a dare una risposta più rapida alla domanda abitativa». L’inizio dei lavori è in programma nei primi mesi del 2027 e la conclusione è prevista per l’inizio del 2028.

È un intervento importante, atteso da anni da chi è in graduatoria per ottenere un alloggio popolare. Le case popolari non abitabili per le condizioni in cui versano sono infatti una parte rilevante del totale, circa il 7 per cento. Secondo Federcasa, che raggruppa gli 85 enti che le gestiscono a livello locale, la distribuzione è molto diseguale: la Lombardia ha più di un quarto degli immobili inagibili. Seguono Veneto, Emilia-Romagna, Liguria e Toscana. Prese insieme, in queste cinque regioni c’è oltre il 60 per cento delle case da recuperare.

Non esiste però un dato aggiornato su scala nazionale per sapere quali sono le regioni in cui la domanda di abitazioni è più alta, e quindi dove e quanto questa domanda sarà soddisfatta a lavori completati.

Sono i singoli Comuni ad avere i dati sulle persone in graduatoria. Solo in Toscana, Emilia-Romagna e Lombardia sono aggregati su scala regionale. Sulla carta esisterebbe un osservatorio nazionale, creato per legge nel 1998 e avviato nel 2022, ma non è operativo o almeno non contiene dati consultabili. Il Governo assicura che quei dati verranno recuperati. «Stiamo lavorando alla progettazione e attivazione di una piattaforma nazionale sulla condizione abitativa», dice Ferrante. «Raccoglierà e analizzerà i dati forniti dalle Regioni».

Per ora sul fabbisogno di edilizia popolare ci sono solo stime, quelle di Federcasa: dicono che attualmente le domande sono circa 300mila. Se così fosse, questa ristrutturazione  potrebbe soddisfare una domanda su cinque. È appunto solo una stima: di fatto il “piano casa”, il più importante provvedimento in tema di edilizia degli ultimi anni, comincia con un grande investimento ma senza una base statistica aggiornata e uniforme su scala nazionale sul fabbisogno, cosa essenziale per misurare i risultati da raggiungere.

In compenso ci sono diverse informazioni sullo stato di queste abitazioni, e sui motivi per cui versano in cattive condizioni. Sono fondamentalmente due: l’età della costruzione e l’assenza di fondi straordinari, cioè non derivanti dai canoni di locazione, necessari alla loro manutenzione (e quindi messi dalle pubbliche amministrazioni).

Circa l’85 per cento degli alloggi censiti da Federcasa è stato costruito prima del 1991 e il 45 per cento prima del 1975. Il canone medio di una casa popolare è di 130 euro al mese, ma non è sufficiente per assicurare gli interventi che servirebbero, anche considerando l’alto tasso di morosità (il totale degli affitti non pagati nel corso degli anni è stimato in circa 3,2 miliardi di euro).

Per molti anni il sistema ha potuto contare sui fondi Gescal (Gestione case per i lavoratori), il sistema di finanziamento dell’edilizia popolare alimentato da contributi prelevati dalle buste paga di tutti i lavoratori dipendenti, ma il prelievo è stato abolito all’inizio degli anni Novanta. I residui di quei fondi sono stati utilizzati ancora negli anni successivi, ma una volta esauriti la manutenzione è stata fatta soprattutto con stanziamenti occasionali nazionali o regionali.

In questo modo gli appartamenti che tornano liberi possono restare vuoti, se l’ente non ha i soldi necessari per rimetterli in condizioni di essere assegnati. Oppure essere occupati abusivamente da chi non ne avrebbe diritto, cosa che riguarda il 3 per cento del patrimonio di alloggi popolari censito da Federcasa.

Gli enti continuano però a sostenere le spese degli alloggi vuoti, comprese quelle condominiali, e devono finanziare personale e manutenzioni. Federcasa chiede per questo che le aziende siano esentate dall’Imu, la tassa che si paga ai Comuni sugli immobili, e dall’Ires, l’imposta sul reddito delle aziende: queste due esenzioni varrebbero 400 milioni all’anno. Sarebbero risorse liberate per manutenzione, gestione e copertura della morosità incolpevole.

A complicare la situazione e gli interventi che sarebbero necessari c’è la struttura stessa dell’edilizia residenziale pubblica italiana. La competenza è regionale e, entro certi limiti, le procedure cambiano a seconda dei territori. Le assegnazioni sono generalmente gestite dai Comuni, mentre il patrimonio può appartenere ai Comuni stessi oppure alle “aziende casa”.

In Emilia-Romagna e in Toscana, per esempio, la proprietà è stata trasferita ai Comuni e la gestione affidata agli enti territoriali; altrove una parte consistente degli immobili appartiene direttamente alle aziende. Il risultato sono venti sistemi regionali, con procedure e regole non sempre uguali anche quando devono utilizzare gli stessi fondi nazionali o europei.