La crisi immobiliare spagnola

È uno dei temi principali della crisi europea, e della riunione a Bruxelles di oggi: da dove è cominciata e cos'è successo

Uno dei temi in discussione alla riunione di oggi dell’Eurogruppo è la crisi spagnola, insieme agli approcci per aiutare il sistema bancario di quel paese, molto colpito in particolare dalla crisi immobiliare. In Spagna ci sono 1 milione di case invendute sul mercato immobiliare e gli occupati nel settore dell’edilizia sono passati da 2,5 milioni nel 2006 a 1 milione nel 2012. Questi dati sono stati calcolati dal Ceoe, la principale associazione degli imprenditori spagnoli. L’ultimo dato pubblicato dall’Ine (Instituto Nacional de Estadística), l’istituto nazionale di statistica della Spagna, sul valore degli “immobili di nuova costruzione” (questa la voce del rapporto) mostra un ribasso dell’11,2%. Dal 2009 il calo in termini di valore è stato del 21,9%.

Le banche spagnole hanno nei loro portafogli circa 150mila case che non riescono a vendere. Molti appartamenti sono tornati in loro possesso perché molte aziende di costruzioni sono fallite e perché molte famiglie non sono più state in grado di pagare i loro mutui sulla casa.

Quando si parla di conseguenze della “bolla immobiliare” in Spagna, si parla di dati come questi. Una delle principali cause della burbuja immobiliaria deriva dalla crescita del tasso d’inflazione, che causa la variazione del potere d’acquisto di una moneta, superiore rispetto alla media europea. Le banche spagnole potevano così ottenere denaro e concedere prestiti a tassi più convenienti rispetto alle altre banche europee. Potendo prendere in prestito soldi dalle banche a bassi interessi, molte famiglie e molte imprese del settore delle costruzioni hanno investito nel settore immobiliare, indebitandosi. Nei primi anni del Millennio il governo spagnolo guidato dal primo ministro José María Aznar incentivò questa tendenza, stimolando la domanda, con l’introduzione di deduzioni e agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa.

Le foto di Valdeluz, area residenziale vicino a Madrid rimasta invenduta a causa della crisi.

La bolla immobiliare spagnola, come ogni bolla immobiliare, è un tipo di bolla speculativa: una fase del mercato, in questo caso il mercato immobiliare, in cui i prezzi aumentano di molto in un breve arco di tempo a causa della crescita della domanda. Banche, imprese e famiglie spagnole hanno investito in un settore che credevano in grado di portare guadagni a costi accessibili. Questa domanda di nuove case o seconde case ha fatto aumentare i loro prezzi, rallentando la domanda. I fattori in gioco in questo rallentamento sono stati: la difficoltà a trovare nuovi investitori disposti ad acquistare ad un prezzo che nel frattempo è cresciuto; la vendita di chi ha già acquistato con lo scopo di monetizzare il guadagno che nel frattempo è maturato; la situazione economica che peggiora – nell’ambito di una crisi globale –  facendo svanire le prospettive di guadagno che si erano ipotizzate. Da un eccesso di domanda nel comprare case si è passati a un eccesso di vendite dettato da un ribasso del loro valore, che era cresciuto straordinariamente sollecitato dalle politiche dei successivi governi e delle banche spagnole.

Negli ultimi cinque anni molte famiglie e molte imprese spagnole non sono più riuscite a pagare i loro debiti, cioè i loro mutui sulla casa. Come conseguenza di questa nuova (e peggiorata) situazione economica i tassi d’interessi dei mutui si sono alzati, dopo aver raggiunto in passato livelli molto bassi. Molte delle case costruite, anche per sostenere il turismo spagnolo, sono rimaste invendute perché le famiglie spagnole non potevano permettersi mutui con i tassi diventati più alti. Nonostante il calo dei prezzi del 20% rispetto al 2008, secondo le stime della Banca di Spagna, il numero delle transazioni immobiliari nel 2011 è sceso del 29,3% rispetto al 2010.

L’anno scorso sono stati venduti 347mila immobili mentre negli anni 2005 e 2006 erano 900mila ogni anno. Un dato che pesa soprattutto sul portafoglio delle banche spagnole che dal 2003 hanno accumulato circa 1 milione di case invendute, e sui dati della disoccupazione registrati dall’Istituto nazionale di statistica spagnolo che ha stimato la perdita del lavoro nel settore delle costruzioni per oltre 2 milioni di persone.

Foto: Valdeluz, Madrid (PIERRE-PHILIPPE MARCOU/AFP/Getty Images)

 

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