E quindi cosa c’è in questo “piano casa”

Entro il 6 luglio dovrà essere convertito in legge il decreto-legge approvato a inizio maggio sul cosiddetto “piano casa”, un insieme di misure volute dal governo per provare a contrastare la crisi abitativa, cioè la crescente difficoltà a mantenere o accedere a una casa per via dell’aumento del costo dei mutui e dei canoni d’affitto. Il piano dovrebbe servire ad aumentare la disponibilità sia degli alloggi popolari sia di quelli destinati a chi ha un reddito troppo alto per le case popolari ma non può permettersi un affitto o un mutuo ai prezzi di mercato, come molti giovani, lavoratori fuori sede e studenti universitari.

Venerdì il governo ha posto sul decreto la questione di fiducia, che presuppone che il testo venga votato dal parlamento senza più essere modificato. La Camera dovrà votare la legge di conversione lunedì, poi la legge passerà al Senato, che avrà due settimane di tempo per approvarla.

Ci si aspettava da tempo che il governo facesse qualcosa sulla questione, un po’ perché è molto sentita per molte persone, un po’ perché era stato lo stesso governo – in particolare nella persona di Matteo Salvini – a fare proclami altisonanti negli scorsi mesi, mentre poi nella legge di bilancio del 2025 non era stato trovato il modo di finanziare nulla. Ora questo decreto prevede di recuperare parte del patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato e aumentare il numero di case da affittare o vendere a prezzi calmierati, coinvolgendo anche gli investitori privati.

La presidente del Consiglio Giorgia Meloni ha detto che l’obiettivo è arrivare a dieci miliardi di euro nei prossimi dieci anni per mettere a disposizione 100mila alloggi tra case popolari e case a prezzi ridotti (al momento nel decreto le risorse stanziate sono poco più di 1,1 miliardi di euro, il governo prevede di poter ricavare il resto da vari fondi europei e nazionali e da investimenti privati nei prossimi anni).

Partiamo dalle misure di recupero. Il piano casa vuole recuperare gli alloggi popolari che oggi non si possono assegnare a nessuno per mancanza di manutenzione, e insieme vuole riqualificare le case destinate all’edilizia sociale. I primi sono quelli indicati con la sigla ERP (Edilizia Residenziale Pubblica), cioè quegli immobili di proprietà dei comuni o gestiti dalle agenzie regionali per l’edilizia popolare (come l’ALER in Lombardia e l’ATER nel Lazio) che vengono assegnati tramite graduatorie pubbliche a persone e famiglie con reddito basso e dei precisi requisiti, le quali poi pagano un canone molto basso. Le case per l’edilizia sociale possono invece essere gestite da soggetti pubblici o realizzate da privati, e vengono affittate a chi ha un reddito troppo alto per le case popolari, a un prezzo però più basso rispetto a quelli proposti sul mercato.

Il decreto prevede la nomina di un commissario straordinario – un altro – che coordinerà le varie iniziative di recupero. Resterà in carica fino al 31 dicembre 2027. Per questa misura vengono stanziati 970 milioni di euro dal 2026 al 2030: li gestirà Invitalia, società controllata del ministero dell’Economia, che dovrà anche selezionare le proposte dei vari enti che poi si occuperanno nella pratica dei progetti di recupero. A questi fondi potranno aggiungersene altri provenienti dal Fondo sociale per il clima dell’Unione Europea ed eventualmente altri 700 milioni di euro per gli anni dal 2031 al 2034.

Il decreto istituisce poi un “Fondo Housing Coesione”, cioè un fondo pubblico per finanziare questo tipo di interventi: avrà una dotazione iniziale di 100 milioni di euro. I contributi non saranno dati direttamente alle persone ma il fondo servirà ad aggregare risorse pubbliche di diversa provenienza con cui finanziare progetti di edilizia residenziale pubblica e sociale. L’ANCE, l’associazione dei costruttori, ha però fatto notare che non è ancora chiaro come funzionerà questo fondo.

Nel decreto si dice che le risorse potranno essere usate anche per nuovi progetti di edilizia sociale pensati per affitti di lunga durata, con la possibilità di acquistare a un certo punto l’abitazione. Possono essere destinati a questo scopo immobili pubblici già esistenti e da recuperare, oppure edifici da ristrutturare con almeno 25 alloggi, ma anche edifici da demolire e ricostruire a patto che non ci sia un ulteriore consumo di suolo. Per quanto riguarda gli alloggi popolari invece, il decreto introduce per gli assegnatari la possibilità di comprarli, a certe condizioni: è un punto criticato dai sindacati degli inquilini come SUNIA, secondo i quali in generale il decreto finirà per ridurre la disponibilità di alloggi popolari a favore di quelli per l’edilizia sociale, che hanno canoni più elevati.

Un’altra misura importante e molto discussa del piano casa riguarda i progetti urbanistici misti. Detta semplice, è un programma per cui un costruttore deve realizzare contemporaneamente un certo numero di alloggi da affittare o vendere a prezzi calmierati e altri invece che può affittare o vendere a prezzi di mercato. In cambio, i costruttori possono accedere a procedure amministrative accelerate e ad alcuni vantaggi economici indiretti. Le agevolazioni maggiori sono riservate a chi investe in progetti di questo tipo più di un miliardo di euro (inizialmente il decreto faceva riferimento solo a fondi stranieri, ma in commissione questa limitazione è stata tolta).

Più nello specifico il decreto stabilisce che per questi interventi misti almeno il 70 per cento dell’investimento complessivo debba essere destinato all’edilizia convenzionata: gli alloggi devono poi essere venduti o affittati a prezzi più bassi almeno del 33 per cento rispetto alla media di mercato nella zona. Il decreto prevede inoltre un vincolo di almeno 30 anni sulla destinazione convenzionata degli alloggi e sul mantenimento di prezzi e canoni calmierati.

È il punto più criticato dalle associazioni dei costruttori, secondo cui l’investimento rischia di non essere economicamente sostenibile per le imprese.

Gli alloggi convenzionati a cui si fa riferimento sono stati pensati in particolare per famiglie, per studenti fuori sede e per chi deve trasferirsi per lavoro, compresi gli stagionali. Il Sole 24 Ore scrive che la commissione Ambiente ha incluso tra le categorie che possono accedere agli affitti calmierati anche alcuni dipendenti pubblici, come insegnanti, personale sanitario e forze dell’ordine. I destinatari possono essere sia italiani che stranieri con permesso di soggiorno.

Ci sono però dei requisiti: bisogna avere un ISEE (cioè l’indicatore che certifica la condizione economica di un nucleo familiare) superiore alle soglie indicate per gli alloggi popolari e al contempo bisogna dimostrare che per un alloggio ai prezzi di mercato si spenderebbe oltre il 30 per cento del proprio reddito. In più, il reddito personale o familiare non deve superare più di cinque volte il costo annuale dell’affitto. Il contratto viene annullato se manca un requisito e può essere in ogni caso sciolto se i requisiti vengono a mancare in seguito, modificando la situazione economica degli affittuari per almeno due anni. I controlli sono affidati ai comuni e all’Agenzia delle Entrate.

Tra le modifiche fatte dalla commissione Ambiente c’è infine il rifinanziamento del fondo per gli affitti degli studenti fuori sede, con 8,5 milioni nel 2026. Infine, è prevista la creazione di un fondo di garanzia che intervenga (con modalità ancora da definire) quando un inquilino di una casa popolare non riesce più a pagare il canone per motivi indipendenti dalla sua volontà, per esempio se perde il lavoro o se si ammala gravemente.

– Leggi anche: I giovani e la crisi abitativa, spiegati coi dati