Perché il costo dei mutui sta aumentando

Per fermare la grave crescita del costo della vita innescata dalla pandemia e dalla guerra in Ucraina, la Banca Centrale Europea aveva aumentato di molto i tassi di interesse sui mutui, cosa che aveva impedito a molte persone di comprare casa e che aveva sostanzialmente fermato il mercato immobiliare. Per questo ci fu molto entusiasmo nell’estate del 2024 quando la BCE annunciò che il problema dei prezzi iniziava a risolversi e che avrebbe avviato un percorso opposto di riduzione dei tassi di interesse di riferimento, che quindi a cascata avrebbero fatto scendere anche quelli dei mutui.

L’entusiasmo di chi aveva aspettato quel momento per comprarsi una casa si è però spento in fretta: mentre la BCE continuava ad annunciare riduzioni su riduzioni, i tassi sui mutui applicati dalle banche comuni non scendevano allo stesso modo, e anzi per tutto lo scorso anno sono costantemente aumentati in controtendenza. Oggi si trovano sul mercato mutui a condizioni paragonabili ai momenti in cui i tassi della banca centrale erano ai massimi storici. Come mai?

Dipende in buona parte dal grande caos del mondo, che influenza l’andamento dei tassi che usano le banche per calcolare quanto i clienti devono pagare di interessi sul mutuo, a loro volta ancorati all’evoluzione dei tassi di interesse della BCE.

I tassi di interesse sono il costo di prendere in prestito dei soldi, e quelli stabiliti dalla BCE fanno da riferimento per tutto il mercato: la BCE li aumenta quando vuole rallentare l’economia e fermare l’inflazione (se i prestiti costano di più se ne chiedono meno, si comprano meno case, ci sono meno investimenti, e l’economia si frena); li riduce quando invece i prezzi sono sotto controllo, o crescono troppo poco, e quindi l’economia va stimolata (più prestiti, più case, più investimenti, e via così).

I tassi della BCE condizionano l’andamento dell’IRS (Interest Rate Swap), che è il tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, e dell’Euribor (Euro interbank offered rate), quello per i mutui a tasso variabile. Occorre però distinguere l’impatto sui due diversi tipi di mutuo.

I mutui a tasso fisso sono quelli a cui viene applicato lo stesso tasso predeterminato per tutta la durata del prestito: se cambiano le condizioni di mercato ne risentono solo i mutui di nuova emissione, mentre per chi ne ha già uno non cambia nulla. Quelli a tasso variabile nella maggior parte dei casi hanno invece una rata che cambia nel tempo sulla base dei tassi di mercato: negli ultimi anni di grandi rialzi dei tassi da parte della BCE gli aumenti dell’Euribor avevano sì fatto rincarare i mutui di nuova emissione, ma avevano fatto quasi raddoppiare anche le rate sui mutui esistenti, con grossi problemi per chi li aveva già.

All’IRS e all’Euribor le banche aggiungono poi uno “spread”, una percentuale che varia per ogni istituto e che rappresenta in pratica il loro guadagno. Per esempio, se l’indice Euribor di riferimento è del 2 per cento e lo spread della banca è dell’1,5, il tasso di interesse totale di un mutuo a tasso variabile sarà la somma dei due, il 3,5 per cento.

Quello che si nota oggi è che i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile stanno rispondendo in modo diverso a come la BCE sta manovrando i tassi: dai massimi storici del 2023, quando superarono anche il 4 per cento, li ha fatti scendere a poco più del 2, e ora sono fermi dallo scorso luglio. I mutui a tasso variabile hanno replicato fedelmente questo andamento e ora hanno tassi inferiori, mentre il costo di quelli a tasso fisso è aumentato.

Questo perché IRS ed Euribor sono tassi molto diversi. L’Euribor è un tasso di brevissimo periodo ed è per questo che i mutui che lo replicano seguono fedelmente le decisioni della BCE. È salito quando la BCE ha annunciato i rialzi dei tassi, è sceso quando ne ha deciso le riduzioni, e ora è stabile dato che la banca centrale li sta tenendo fermi. Sebbene ora costino meno, sono ormai poche le persone che oggi decidono di stipularne di questo tipo, dopo che proprio di recente si sono visti i grossi problemi che possono generarsi in caso di rialzi dei tassi.

Quelli a tasso fisso sono ormai quasi la totalità dei nuovi mutui, ma sono diventati più cari perché è salito l’IRS, che a differenza dell’Euribor è un tasso di lungo periodo con un orizzonte massimo di 50 anni e si determina perlopiù sulla base delle aspettative degli investitori: aumenta se nel medio-lungo termine ci si aspettano rialzi dei tassi da parte della BCE, e viceversa.

Ovviamente queste aspettative si formano sulla base di come va l’economia: per esempio due anni fa iniziarono a prevedere con qualche mese di anticipo che la BCE avrebbe di lì a poco abbassato i tassi di interesse, dato che il problema dell’inflazione iniziava a risolversi, col risultato che l’IRS e di conseguenza il costo dei mutui a tasso fisso iniziarono a scendere ancor prima che la BCE annunciasse la prima riduzione dei tassi.

Ora però sta succedendo qualcosa di più strano: l’IRS sta aumentando dall’inizio dell’anno scorso nonostante la BCE stia tenendo i tassi fermi dallo scorso luglio.

Guido Bertolino è responsabile di business development di MutuiSupermarket, un portale di comparazione dei mutui, e dice che dietro questo andamento dell’IRS ci sono diverse ragioni.

La prima è la più scontata, cioè che l’IRS aumenta perché le banche e in generale gli operatori di mercato si attendono che nel medio-lungo termine i prezzi continueranno ad aumentare per via di cosa sta succedendo nel mondo: i grandi programmi di investimento e spesa pubblica dei governi a sostegno del settore della difesa contribuiranno a dare una certa vivacità all’industria e all’economia, e alla lunga potranno provocare anche una crescita della domanda più rapida nei settori interessati, con conseguenti aumenti dei prezzi (così come successe per esempio in pandemia a causa delle costosissime misure di sostegno all’economia). Questo implicherebbe un intervento della BCE, che in caso di inflazione sostenuta aumenterà i tassi di interesse.

Secondo Bertolino poi a contribuire a tenere alto l’IRS c’è anche lo stesso modo di fare annunci da parte della BCE, che ha smesso di dare indicazioni sui suoi movimenti futuri: a ogni annuncio sui tassi di interesse, la presidente della BCE Christine Lagarde dice che le decisioni future saranno prese sulla base dei dati a disposizione sul momento, un approccio diventato ormai noto come «meeting by meeting» (cioè volta per volta). Questo ha tolto una guida importante al mercato e ha reso l’IRS molto suscettibile a qualsiasi evento (Donald Trump che impone dazi, guerre che iniziano in modi piuttosto improvvisi, borse che crollano, e così via).

Ed è anche lo stesso contesto economico ormai cronicamente erratico e incerto a essere un’ulteriore ragione per cui l’IRS resta strutturalmente più alto: non sapere cosa ne sarà del futuro porta le banche a coprirsi dal rischio chiedendo più soldi rispetto al passato.

In questo periodo molto particolare c’è però una dinamica di mercato che è tornata alla normalità: il fatto che ora i mutui a tasso fisso costano di più di quelli a tasso variabile. È così da sempre, anche se negli ultimi anni era stato il contrario. Il fatto che generalmente costino un po’ di più è dovuto alla sicurezza: il debitore sa che per tutta la durata del mutuo pagherà sempre la stessa rata ogni mese.

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Sulla base dei dati di mercato non ci sono grandi speranze che i tassi dei mutui possano scendere a breve. C’è però una nicchia di mercato dove le cose stanno andando molto meglio: quella dei cosiddetti «mutui green», cioè per l’acquisto di case di classe energetica alta (e quindi con un minore impatto ambientale), generalmente superiore alla C. In questi casi le banche italiane si stanno facendo una concorrenza accesa, tanto che talvolta offrono mutui a tassi addirittura pari o inferiori a IRS ed Euribor, dunque senza guadagno o addirittura in perdita.

In ogni caso, suggerisce Bertolino, se non si vuole farsi scoraggiare nell’acquisto di una casa questo potrebbe essere un buon momento per valutare un mutuo a tasso variabile, con la cautela però di adoperarsi per una rinegoziazione o una surroga con un mutuo a tasso fisso tra un paio d’anni, quando potrebbero tornare a salire i tassi della BCE: la surroga è quel sistema che in Italia esiste dal 2007, con cui si può trasferire il proprio mutuo a un’altra banca in qualsiasi momento, a qualsiasi condizione, e senza costi.

Bisogna entrare nell’ordine di idee, dice Bertolino, che il mutuo è un «qualcosa che deve essere gestito nella vita, non lo faccio ora e quello per sempre sarà»: la surroga è un ottimo strumento per sfruttare sempre le condizioni migliori di mercato, eppure non è ancora così usato.

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