Comprare la “nuda proprietà” di una casa conviene?

Tra le tendenze imposte dall’aumento del prezzo della vita e delle case c’è anche una maggior diffusione degli acquisti fatti comprando la nuda proprietà, che può far risparmiare a patto di avere tempo. Funziona così: si compra il diritto di proprietà su una casa ma non quello di usufruirne, quindi non ci si può andare a vivere o metterla in affitto; ne può disporre chi ha l’usufrutto, cioè di solito chi vende la casa, fino alla scadenza o alla propria morte. È una proprietà “spogliata” del diritto di goderne (per quello “nuda”).

Il caso tipico è quello di una persona anziana che vende la nuda proprietà della casa in cui vive. Incassa i soldi della vendita e può continuare a viverci fino alla fine della sua vita, da usufruttuario. Alla sua morte il nudo proprietario diventa pieno proprietario. Il vantaggio di vendere una casa in questo modo è abbastanza evidente, mentre è più complesso capire se e quando conviene comprare casa così. Gran parte della convenienza deriva ovviamente dal fatto che la nuda proprietà costa anche molto meno della piena proprietà.

In un contesto in cui sempre meno persone possono permettersi una casa, la possibilità di risparmiare qualcosa ha però portato maggiore interesse su questo mercato, che da qualche anno si è vivacizzato.

I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che registra tutte le vendite, mostrano che le operazioni con nuda proprietà sono aumentate del 7 per cento tra il 2019 e il 2024, quindi da dopo la pandemia, e del 21 per cento negli ultimi dieci anni, in cui tutto il mercato doveva recuperare la perdita delle crisi del 2008 e del 2011. Le analisi di mercato di piattaforme e agenzie immobiliari, come Immobiliare.it e Tecnocasa, confermano che negli ultimi anni l’interesse è aumentato.

Il mercato della nuda proprietà è comunque una nicchia: nel 2024 di tutte le case vendute erano nude proprietà solo il 3,8 per cento dei casi, poco più di 27mila abitazioni su un totale di 720mila vendute. E nel 2024 c’è stato qualche segno di incertezza: rispetto a una crescita costante negli anni precedenti, quell’anno le case vendute in nuda proprietà sono state il 3,3 per cento in meno, mentre il mercato generale della vendita di abitazioni è cresciuto dell’1,3 per cento. Non solo: rispetto al 2011, anno in cui nei paesi europei iniziò la crisi dei debiti dell’Eurozona, le vendite della nuda proprietà sono più basse del 9 per cento. Insomma, non hanno ancora recuperato i valori pre-2011, mentre il mercato generale non solo lo ha fatto, ma li ha superati del 25 per cento.

È una differenza notevole, ma comprensibile se si tiene presente che il mercato della nuda proprietà risponde a logiche tutte sue.

Con questo genere di compravendita si incontrano due esigenze: da una parte quella del venditore di ottenere liquidità dalla sua casa, pur potendo continuare a viverci; dall’altra l’acquirente compra un immobile a un prezzo scontato, e se non ha l’immediata necessità di usarlo può essere un buon affare.

La possibilità che l’operazione sia vantaggiosa per entrambi dipende molto dal prezzo di vendita: in media è tra il 50 e il 70 per cento del valore di mercato della casa. La percentuale cambia a seconda di quanto a lungo si prevede che il nudo proprietario non potrà prendere possesso della casa: per esempio costerà di meno se a vendere è una persona di 60 anni, che quindi potrebbe avere davanti a sé ancora diversi decenni di vita; e viceversa costerà di più se vende una persona di 90 anni. Più è vicina la possibilità di diventare pieni proprietari e più il prezzo si avvicina a quello di mercato: ci sono tabelle ministeriali che sono un orientamento utile per il mercato, e che ogni anno vengono adeguate alla nuova aspettativa di vita.

Ci sono anche casi in cui la scadenza dell’usufrutto non è data dalla morte ma è fissata alla vendita, però sono molto rari.

Un recente studio di Tecnocasa sostiene che la persona tipo che vende una casa in nuda proprietà ha in media 80 anni, vive da sola, e nella stragrande maggioranza dei casi decide di vendere per ottenere liquidità: sia per stretta necessità, come pagarsi le cure sanitarie o aiutare i figli a comprare casa a loro volta, sia per avere i soldi per garantirsi un tenore di vita maggiore. L’aumento del costo generale della vita degli ultimi anni è stato un forte incentivo alla vendita per chi aveva una pensione bassa, e lo stesso invecchiamento della popolazione fa pensare che la tendenza aumenterà. Dal lato di chi compra invece le valutazioni sono molto diverse.

Innanzitutto ce n’è una di base sui numeri: si compra oggi a un prezzo più basso una casa che già oggi vale di più, e che quando se ne entrerà in possesso potrebbe avere un valore ancora maggiore specialmente nelle città come Milano o Bologna, in cui il valore delle case cresce costantemente. Negli altri centri urbani, o in provincia, la convenienza sta più che altro nella sola differenza tra il prezzo a cui si è comprata la nuda proprietà e il valore di mercato.

Se l’aritmetica della nuda proprietà è un grande punto di forza di queste operazioni, non è l’unica cosa che deve guidare la scelta. Non è infatti affatto scontato potersi permettere di fare un’operazione del genere. «Bisogna avere le spalle coperte», dice Sonia Tortora, agente immobiliare del gruppo REMAX, e affinché sia un investimento conveniente e sostenibile bisogna fare alcune valutazioni.

Innanzitutto bisogna partire dal presupposto che è un investimento di lungo periodo e «quasi una scommessa», dice Tortora: dato che non si sa quando si può entrare in possesso dell’immobile, per andarci a vivere o per metterlo in affitto, bisogna essere pronti a rinunciarci per molti anni. Molti anni in cui si dovrà magari pagare il mutuo o l’affitto della casa in cui si vive, e molti anni in cui potrebbe anche venire chiesto di far fronte alle spese straordinarie, come quelle per i grandi guasti strutturali o per la ristrutturazione di parti del condominio, per esempio: queste sono tutte a carico del nudo proprietario.

Tortora dice che il mutuo è una componente che riduce notevolmente la convenienza della nuda proprietà, per via degli interessi che si pagano. Gran parte di chi fa queste operazioni le fa senza, quindi con soldi suoi, o con un mutuo molto limitato e poco oneroso. Questo restringe il campo dei potenziali acquirenti, e soprattutto delinea lo spirito con cui si fanno queste operazioni: per investimento.

Può essere il caso di genitori o nonni che comprano casa per quando saranno grandi i figli o i nipoti, usando i loro risparmi. O è anche il caso delle società di investimento immobiliari, che hanno modo di tenere impegnate anche per molto tempo cifre sostanziose con la promessa di avere un profitto in futuro. Per un trentenne che punta a comprarsi in questo modo la prima casa con un mutuo anche importante rischia di non essere una grande idea.

Proprio per le valutazioni fatte fin qui è evidente come il contesto generale dell’economia influenzi il mercato in modo un po’ diverso dal mercato immobiliare classico. In una condizione di difficoltà e aumento del costo della vita c’è una grossa spinta alla vendita di nuda proprietà; al contrario la stessa condizione di difficoltà e l’aumento del costo dei mutui potrebbero aver reso meno conveniente e sostenibile comprare case in nuda proprietà. Proprio per questo, sul mercato sono molte più le persone che vogliono vendere rispetto a quelle che vogliono comprare: è un settore sbilanciato dal lato dell’offerta. È anche il motivo per cui le nude proprietà fanno peggio delle vendite complessive di immobili.