Costruire nuove case in California sarà un po’ più facile

Questa settimana il governo della California ha modificato alcune parti importanti della storica legge dello stato sulla protezione ambientale, il California Environmental Quality Act del 1970. Le modifiche permetteranno di sfoltire la burocrazia per ottenere i permessi edilizi, e quindi costruire case e altri edifici in modo più semplice e rapido: dovrebbe così alleviare l’enorme crisi abitativa con cui da anni fa i conti la California, lo stato più popoloso degli Stati Uniti.

La legge stabilisce che, prima di essere approvati, molti progetti immobiliari debbano superare rigide valutazioni per la tutela ambientale, il traffico, l’inquinamento atmosferico e quello acustico. Da anni queste vengono sfruttate non tanto per tutelare l’ambiente, quanto come strumento politico per ostacolare nuovi cantieri e far crescere il valore degli immobili già esistenti (se non si costruiscono nuove case e le persone continuano a volerne comprare, quelle che ci sono varranno sempre di più).

La riforma agisce esentando dalle valutazioni molti progetti, tra cui quelli dedicati alla costruzione di abitazioni per i braccianti agricoli o di asili nido, ma anche quelli infrastrutturali come ferrovie ad alta velocità, i sistemi idrici e fognari e le barriere che proteggono dagli incendi boschivi. In questo modo dovrebbe essere più semplice avviare i lavori.

La California è uno stato solidamente Democratico, ma la riforma è stata sostenuta sia da politici Democratici sia Repubblicani, una cosa che succede raramente nella politica statunitense, sempre più divisa e polarizzata. È stata promossa anche dal governatore Gavin Newsom, che ha approfittato dell’ultima sessione parlamentare per l’approvazione del bilancio statale annuale per farla approvare.

Newsom è uno dei politici più in vista del Partito Democratico: il suo secondo e ultimo mandato si concluderà a gennaio del 2027, ma è ormai chiaro il suo intento di candidarsi alle elezioni presidenziali del 2028. Ha quindi bisogno di mettere in risalto i buoni risultati ottenuti dalla sua amministrazione, che è stata fin qui molto criticata per la cattiva gestione degli investimenti pubblici e di grossi problemi tra cui i frequenti e disastrosi incendi e la criminalità.

Le modifiche sono invece state criticate da vari gruppi ambientalisti, secondo cui la riforma sarebbe un passo indietro significativo nelle norme per la protezione dell’ambiente. Sostengono inoltre che la riforma faciliterà la costruzione di fabbriche che trattano sostanze inquinanti.

È ormai ampiamente riconosciuto che l’obiettivo originario del California Environmental Quality Act, ossia vigilare affinché i progetti immobiliari non danneggino l’ambiente, sia stato progressivamente snaturato, e che abbia portato anche a evidenti storture e usi impropri della legge.

Per esempio, nel 2023 a San Francisco è stata bloccata la costruzione di un gruppo di villette a schiera perché i residenti della zona hanno obiettato che le case avrebbero fatto ombra a un parco giochi. Un uomo è stato costretto a fornire moltissimi documenti per dimostrare che una lavanderia a gettoni che chiedeva di demolire non era un sito storico, e un tribunale ha tentato di fermare l’ampliamento del campus di Berkeley della nota università della California – dove la crisi abitativa ha creato un’ampia popolazione di studenti senzatetto – per timori legati all’inquinamento acustico causato dagli studenti.

Al di là dei casi specifici, che sono innumerevoli, spesso i proprietari di immobili, radunati in assemblee locali di ricche zone suburbane delle città californiane, sfruttano la legge per impugnare i documenti di valutazione ambientale e chiederne di più approfonditi, ottengono di ripetere più volte le valutazioni oppure avviano ricorsi legali per contestare la validità delle analisi. Nel migliore dei casi il costo e i tempi necessari ad avviare i cantieri si gonfia a dismisura, nel peggiore i progetti vengono abbandonati o non iniziano nemmeno.

Le loro motivazioni non sono tanto legate all’ambientalismo, quanto proiettate a conservare l’aspetto architettonico e l’esclusività del proprio quartiere. A questi proprietari non piace l’idea di vedere la propria villa a schiera circondata da alti condomini oppure di vedere il proprio quartiere più affollato, magari di persone appartenenti a un ceto sociale considerato inferiore: è il fenomeno diventato noto con l’acronimo NIMBY, che sta per “Not In My Back Yard” (“Non [potete costruire] nel mio giardino”).

La crisi abitativa in California è dovuta a vari fattori. Dagli anni Settanta la popolazione dello stato è cresciuta in modo significativo, trainata soprattutto dallo sviluppo dell’industria tecnologica nella Silicon Valley. Questa crescita demografica ha esercitato una pressione enorme sul mercato immobiliare, al punto che oggi vivere in California è diventato insostenibile per molti: comprare casa è fuori dalla portata delle persone comuni, ma anche affittare spesso rappresenta una spesa enorme. Una delle conseguenze è l’alto tasso di persone senza fissa dimora: nel 2024, delle quasi 800mila persone senza dimora negli Stati Uniti, quasi un quarto si trovava in California.

La California non è l’unico stato ad avere norme edilizie molto rigide collegate a criteri severi per la tutela dell’ambiente, e anzi questa condizione è comune nelle città e negli stati governati dai Democratici: spesso viene citata come una delle ragioni per cui da oltre dieci anni esiste un forte fenomeno di migrazioni interne verso le zone governate dai Repubblicani, dov’è più facile costruire e le case costano meno (dal Texas all’Arizona, dalla Florida all’Idaho). Anche in quelle zone però i prezzi stanno crescendo, sospinti dall’aumento della popolazione, ed è ancora presto per capire se questa riforma potrà essere usata come esempio da altre amministrazioni Democratiche o se lo stesso modello possa funzionare in contesti anche molto diversi.