(AP Photo/John Minchillo)

Come sta andando il mercato immobiliare con il coronavirus

Per ora non c'è stato il tracollo che molti temevano e i prezzi delle case sono in aumento: ma bisogna vedere come andrà l'economia nei prossimi mesi

di Eugenio Cau
(AP Photo/John Minchillo)

All’inizio della crisi da coronavirus uno dei settori per cui si temevano le peggiori conseguenze economiche, insieme a quelli della ristorazione e del turismo, era quello immobiliare. In Cina a febbraio, in Europa tra marzo e aprile, negli Stati Uniti nei mesi seguenti il mercato della compravendita di abitazioni si è praticamente paralizzato con i lockdown imposti dai governi. Nei mesi successivi, con le previsioni di crescita del PIL in forte calo in tutto il mondo, molti analisti hanno previsto che il mercato immobiliare sarebbe crollato come dopo la crisi finanziaria del 2008.

A maggio, la Banca Centrale Europea scrisse nel suo bollettino economico che “L’incertezza causata dalla pandemia potrebbe avere effetti anche maggiori e più duraturi sull’attività [immobiliare, ndr], in quanto potrebbe incoraggiare le famiglie e gli investitori a rinviare le transazioni immobiliari fino a quando non sarà trovata una soluzione medica efficace per la Covid-19”. La Banca d’Inghilterra, nello stesso periodo, previde un calo dei prezzi delle abitazioni del 16 per cento, il peggiore dalla crisi finanziaria.

Per ora le previsioni terribili degli scorsi mesi non si sono avverate, ma è ancora troppo presto per dire che il mercato immobiliare l’abbia scampata. Nello specifico, la compravendita di case ha risentito della crisi solo temporaneamente, ha tenuto abbastanza bene e in alcuni casi i prezzi e il volume delle transazioni hanno già ricominciato a crescere, ma alcuni analisti temono che la situazione possa ancora peggiorare. Gli affitti di abitazioni intere, invece, hanno subìto un calo piuttosto netto, ma sono in ripresa. Gli affitti di stanze e di posti letto, infine, hanno subìto un tracollo. Questi trend sono validi per l’Italia, per la maggior parte dei paesi europei e anche per alcuni paesi nel mondo come gli Stati Uniti, con alcune variazioni.

Come sta andando il mercato immobiliare in Italia
«Fino all’8 marzo il mercato immobiliare italiano era in salute, con un trend di compravendita in aumento da almeno cinque anni», dice al Post Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it, una delle principali piattaforme digitali per comprare e affittare case. L’aumento dei prezzi delle case era guidato non soltanto da Milano, che è la città dove da anni i prezzi crescono maggiormente, ma anche da tutti i principali capoluoghi di provincia, e quando la domanda supera l’offerta è un segnale positivo non soltanto per il settore ma per l’economia.

Le cose da sapere sul coronavirus

Nei mesi del lockdown, marzo e aprile, il mercato si è praticamente bloccato. In questo periodo, la maggior parte delle transazioni portate a termine ha riguardato contratti che erano già stati firmati prima della pandemia, e che tra rogiti e altri atti notarili richiedono qualche mese per essere conclusi.

A partire da aprile il mercato ha ripreso con ritmo crescente, ma lentamente. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il volume della compravendita di abitazioni rispetto al 2019 è sceso del 15,5 per cento nel primo trimestre (gennaio-marzo) e del 27,2 per cento nel secondo trimestre (aprile-giugno; quest’ultimo dato è provvisorio ma non dovrebbe variare di molto nella forma definitiva). Non sono ancora disponibili i dati del terzo trimestre, quello che va da luglio a settembre, ma tutti si aspettano una ripresa: secondo l’Agenzia delle Entrate, a giugno il calo del volume delle compravendite è stato soltanto del 6,1 per cento.

Il dato a cui tutti guardano però, e che è utilizzato come indicatore dello stato di salute del mercato, è quello dei prezzi. E i prezzi delle abitazioni in vendita in Italia non sono mai calati, anzi: secondo l’Istat, sono aumentati dell’1,7 per cento nel primo trimestre dell’anno e del 3,4 per cento nel secondo trimestre (quest’ultimo dato è provvisorio). L’Istat non ha ancora reso disponibili i dati dei prezzi per il terzo trimestre, ma secondo l’Osservatorio di Immobiliare.it i prezzi nel settore residenziale sono aumentati in media dello 0,9 per cento anche tra luglio e settembre.

Le due torri del Bosco Verticale di Milano, con la città sullo sfondo. (AP Photo/Luca Bruno)

L’idea, quindi, è che per ora il mercato stia reggendo. Anche l’Istat dice che “il drastico calo del numero di compravendite di immobili residenziali ha riguardato la prima parte del trimestre in esame ed è stato in larga parte riassorbito a giugno, senza prefigurare, quindi, per ora, un calo generalizzato e persistente della domanda tale da influenzare l’andamento dei prezzi (di per sé molto vischiosi rispetto ai volumi) nel breve periodo” – che significa: all’inizio dell’anno si sono vendute poche case a causa del lockdown, ma la situazione generale non è drammatica e anzi, il fatto che il calo delle vendite non abbia influito sui prezzi (che sono “vischiosi”, cioè ci mettono di più a risentire dei cambiamenti) è indice del fatto che per ora il settore non ha risentito della crisi.

Il mercato degli affitti è invece in calo molto forte. Secondo dati di Immobiliare.it, tra marzo e settembre del 2020 l’offerta di case in affitto è aumentata del 14,2 per cento nelle grandi città italiane, mentre la domanda è scesa del 13,2 per cento. Il caso più notevole è quello di Milano, dove l’offerta di case in affitto è aumentata del 68,7 per cento nello stesso periodo: ci sono moltissimi appartamenti da affittare e nessuno che voglia farlo.

La situazione peggiore, però, è quella degli affitti di stanze: ad agosto del 2020, la disponibilità di stanze in affitto per studenti e lavoratori era aumentata del 149 per cento rispetto a un anno fa. I dati peggiori sono quelli di Milano e Bologna, due città universitarie, dove le stanze disponibili sono state rispettivamente il 290 per cento in più e il 270 per cento in più.

Anche qui però c’è un dato incoraggiante: i prezzi, sia delle abitazioni sia delle stanze in affitto, sono rimasti stabili, segno che tutti si aspettano una ripresa rapida.

Una nota a margine interessante: si era parlato molto, nei mesi dopo il lockdown, di come il modo di abitare sarebbe cambiato. Dopo aver trascorso due mesi chiuse in casa, si diceva, le persone avrebbero valutato, cercato e infine comprato case più ampie, luminose, con balconi, terrazzi e giardini, magari fuori dai centri città, nei sobborghi o perfino in campagna. Giordano di Immobiliare.it dice che effettivamente ad aprile e maggio le cose sono andate così: le ricerche per case con giardino, balcone e terrazza sono aumentate del 12 per cento, e in media gli utenti hanno cercato abitazioni più grandi di 9 metri quadrati, cioè all’incirca una stanza in più. Dopo il lockdown, chi prima cercava un bilocale ha cominciato a cercare trilocali, e così via.

Dopo un paio di mesi, tuttavia, le ricerche sono tornate com’erano prima del coronavirus. Chi prima poteva permettersi un bilocale si è probabilmente accorto che i trilocali costavano troppo. Anche le ricerche di giardini e balconi sono tornate ai livelli di prima, e anzi: le ricerche di maggiori spazi verdi aumentano puntualmente tutte le primavere, non soltanto in quella post lockdown del 2020.

In Francia tutti temono la seconda ondata
Durante il lockdown le transazioni nel mercato immobiliare francese sono calate dell’80 per cento circa, secondo la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), il principale sindacato del settore immobiliare. Subito dopo la fine del lockdown, a metà maggio, c’è stata una forte ripresa della compravendita, ma si stima che nel 2020 il volume totale delle transazioni sarà del 20-25 per cento in meno rispetto all’anno precedente. Notaires de France, l’associazione di categoria dei notai, ha notato che era dal 2015 che la compravendita delle abitazioni non subiva un calo, e che dal punto di vista del mercato sarà come se il 2020 abbia avuto 10 mesi e non 12.

I prezzi delle abitazioni però non sono crollati. Prima della pandemia, i prezzi aumentavano di circa il 5-10 per cento l’anno, a seconda delle regioni. Nel secondo trimestre del 2020 sono aumentati soltanto dello 0,8 per cento (dati FNAIM), e questo significa che c’è stato sì un rallentamento, ma che il mercato ha tenuto.

Alcuni analisti, però, notano “i primi segnali di rallentamento”, come si legge in un report della piattaforma immobiliare francese Meilleur Agents. A Parigi, per esempio, i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 5 per cento tra settembre del 2019 e marzo del 2020, ma sono calati dello 0,4 per cento tra marzo del 2020 e settembre. La previsione di Meilleur Agents è che di qui a settembre del 2021 i prezzi caleranno in media dell’1 per cento, ma tutto dipende da quella che la FNAIM ha definito la “materializzazione delle conseguenze economiche e sociali della crisi”.

La Germania è un’eccezione
Durante la crisi sanitaria, la Germania è stata un’eccezione positiva. A oggi, nel paese ci sono stati meno di 10 mila morti, il lockdown non è stato severo come per esempio in Italia e in Spagna e l’economia ha resistito meglio che altrove. Per questo, quando si parla di mercato immobiliare tedesco, la parola che tutti usano è “resilienza”, che indica la capacità di adattamento al cambiamento. “Il settore residenziale tedesco ha mostrato di essere resiliente al Covid-19”, ha scritto alla fine di settembre Ursula-Beate Neisser, analista di Cushman & Wakefield, una grande agenzia immobiliare. In Germania «il settore residenziale non è stato colpito per niente dalla crisi», ha detto un esperto durante una conferenza organizzata a settembre da Real Asset Media, una rivista specializzata, che ha definito la Germania come “il mercato più resiliente d’Europa”.

Appartamenti costruiti da poco nella zona sud di Berlino. (Sean Gallup/Getty Images)

In Germania il mercato immobiliare cresce tantissimo da circa un decennio. Tra il 2009 e il 2019, secondo dati di Deutsche Bank riportati dal Financial Times, i prezzi delle case nelle sette maggiori città tedesche (Berlino, Amburgo, Düsseldorf, Colonia, Monaco, Francoforte, Stoccarda) sono aumentati in media del 123,7 per cento. Nello stesso periodo, a Londra sono aumentati del 66 per cento e a Manhattan del 30 per cento.

Questo riflette una condizione particolare del mercato immobiliare tedesco (nel 2009 a Berlino le case costavano molto poco rispetto a Londra e Manhattan), ma il dato interessante è che, anche grazie al buon contenimento del coronavirus, in Germania questo andamento di crescita non si è fermato. Secondo l’agenzia immobiliare Guthmann Estate, a Berlino all’inizio dell’anno la crescita dei prezzi delle abitazioni è rallentata leggermente, i prezzi mediani al metro quadro sono passati da 4.850 euro alla fine del 2019 a 4.890 euro ad aprile. Ma poi a partire da maggio i prezzi hanno ricominciato a crescere a buon ritmo, e a giugno il prezzo mediano delle case al metro quadro era di 5.000 euro.

In Regno Unito il governo ha aiutato il mercato
A luglio di quest’anno, preoccupato per l’andamento del mercato immobiliare, il Cancelliere dello Scacchiere del Regno Unito Rishi Sunak (cioè il ministro dell’Economia) ha annunciato una riduzione eccezionale delle tasse sulla compravendita delle abitazioni. Fino al 31 marzo del 2021, i cittadini che acquisteranno una casa che vale meno di 500 mila sterline pagheranno zero tasse, mentre quelli che compreranno case più costose avranno diritto a sconti. Questa misura vale soltanto per Inghilterra e Irlanda del Nord, ma anche Galles e Scozia hanno adottato misure simili, che scadono anche loro il 31 marzo dell’anno prossimo.

Grazie a questi sgravi fiscali, che possono far risparmiare ai britannici fino a 15 mila sterline, il prezzo delle abitazioni nel Regno Unito è salito ai massimi storici. Secondo Zoopla, che è una piattaforma di compravendita immobiliare britannica, i prezzi di vendita delle case ad agosto sono aumentati tra l’1,7 per cento e il 3,3 per cento su base annua, a seconda delle città, e anche il volume delle vendite di case è in crescita.

Una fila di case dietro ai grattacieli di Londra. (Dan Kitwood/Getty Images)

Alcuni analisti temono però che i dati siano influenzati dagli sgravi del governo. Il Centre for Economics and Business Research, un’agenzia di consulenze, stima che dopo il 31 marzo dell’anno prossimo i prezzi delle case potrebbero calare del 14 per cento.

Un report appena uscito di Hamptons International, un’agenzia immobiliare, dice che anche a Londra le cose dovrebbero andare più o meno allo stesso modo. I prezzi delle case dovrebbero crescere del 2,5 per cento quest’anno, ma poi potrebbe esserci un calo dell’uno per cento nel 2021.

Negli Stati Uniti c’è il problema di New York
Negli Stati Uniti il mercato immobiliare ha due andamenti molto differenti. Da un lato quello nazionale, che è di crescita anche piuttosto sostenuta. Dall’altro quello di New York, e in particolare di Manhattan, dove il mercato immobiliare è in crisi.

A luglio, secondo la National Association of Realtors, che è una delle principali associazioni di categoria degli agenti immobiliari, il volume delle vendite delle abitazioni in tutti gli Stati Uniti è cresciuto dell’8,7 per cento rispetto all’anno precedente, con tassi di crescita mensile a due cifre tra giugno e luglio. L’associazione di categoria del settore ha ovviamente interesse a dire che l’immobiliare è in ottima salute, e infatti il comunicato che contiene i dati è corredato da commenti eccezionalmente positivi come: “Ormai abbiamo superato la fase di recupero e siamo in fase di boom”.

Ma questi dati sono confermati anche da altri. Secondo il S&P/CoreLogic/Case-Shiller National Home Price Index, che è il principale indice che controlla l’andamento dei prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti, i prezzi delle case a giugno sono aumentati del 4,3 per cento su base annua. Non è un dato eccezionale, ma indica che la crisi non c’è stata, almeno per ora.

Diverso è il discorso per New York, dove, come ha scritto il Wall Street Journal ad agosto, nei quartieri centrali, quelli più costosi, la crisi del settore immobiliare è stata peggiore sia di quella venuta dopo l’undici settembre sia di quella venuta dopo la crisi finanziaria. Nel distretto di West Chelsea, un appartamento progettato dall’architetto Peter Marino era stato messo in vendita a 19,5 milioni di dollari prima della pandemia, ma i venditori sono stati costretti ad abbassare il prezzo a 10,4 milioni.

Soprattutto Manhattan ha risentito della crisi: secondo dati della società di analisi StreetEasy, il volume della compravendita di case è calato a luglio del 37 per cento su base annuale, e le case sono state vendute con uno sconto del 10 per cento circa sul prezzo richiesto inizialmente. Secondo StreetEasy non c’era una differenza così grande tra prezzo di vendita e prezzo effettivamente pagato dal gennaio del 2010. Anche il 35 per cento delle case in affitto è stato affittato a prezzo di sconto, in un periodo in cui di solito gli affitti aumentano.

In altre zone più periferiche della città, o nei sobborghi ricchi poco fuori, le cose invece vanno molto bene. A Brooklyn, per esempio, le vendite di abitazioni sono aumentate del 38,7 per cento, sempre secondo StreetEasy. Nelle cittadine fuori New York i numeri sono eccezionali: a Greenwich, nel Connecticut, il numero dei contratti firmati è aumentato del 186 per cento. Negli Hamptons, un’altra area di cittadine dove vivono molti newyorkesi ricchi, solitamente in case più grandi e con giardino, i contratti firmati sono stati il 104 per cento in più dell’anno precedente.

Molti analisti, dunque, vedono nella crisi di Manhattan e nella crescita delle zone ricche fuori città un fenomeno non macroeconomico, ma legato alla volontà dei newyorkesi più benestanti di allontanarsi dal centro città. Fenomeni simili ci sono stati in altre grandi città come San Francisco, ma non agli stessi livelli.

– Leggi anche: A San Francisco i prezzi degli affitti sono in calo per la prima volta da anni

E quindi il mercato immobiliare si è salvato?
Anche l’Economist ha notato, con un certo stupore, che nonostante la pandemia il mercato immobiliare sembra in buona salute. Secondo dati elaborati dal settimanale, in media nei paesi del G7 nel secondo trimestre dell’anno i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 5 per cento rispetto all’anno precedente. Le ragioni individuate dall’Economist sono tre. Politiche monetarie: le banche centrali hanno abbassato molto i tassi di interesse in questi mesi e ottenere un mutuo è molto conveniente; politiche fiscali: i governi hanno speso una percentuale straordinaria del PIL in ammortizzatori sociali; e infine le preferenze dei compratori: dopo mesi di lockdown, le persone sono disposte a spendere di più per una casa più accogliente.

Ma è ancora troppo presto per dire se il mercato immobiliare sia riuscito a scampare alla crisi provocata dalla pandemia. Gli esperti, gli analisti e gli studiosi in questi mesi hanno detto che il mercato stava tenendo, ma hanno sempre aggiunto un «per ora». Il problema è che il grosso delle conseguenze economiche della crisi sanitaria non si è ancora fatto vedere, e non sappiamo se la recessione che ci aspetta sarà di lunga durata o se invece ci sarà una ripresa a “V”, quella in cui dopo un crollo rapido si torna come prima in poco tempo. Secondo EUROSTAT, il PIL dell’area Euro è diminuito dell’11,8 per cento nel primo trimestre del 2020 e del 14,7 nel secondo. Il tasso di disoccupazione a luglio era del 7,9 per cento.

Il timore è che se la crisi dovesse proseguire per molto tempo, allora l’effetto si sentirà anche sul mercato immobiliare. Luca Dondi, amministratore delegato della società di consulenze Nomisma, ha parlato con il Post del rischio di una «seconda ondata». La prima ondata che ha colpito il mercato immobiliare è stata quella del lockdown. La seconda, che ancora non sappiamo se arriverà, potrebbe essere quella di una crisi economica più prolungata. «Un conto è cavarsela con una batosta quest’anno, e a quel punto potremmo dire di aver scampato il pericolo. Ma se gli effetti economici della pandemia dovessero continuare anche nel 2021 allora ci saranno conseguenze serie anche sui prezzi». Nomisma è stata tra i primi, a luglio, a prevedere difficoltà di lungo periodo sul mercato immobiliare.

Secondo Dondi, che fa riferimento all’Italia, il rischio principale riguarda il fatto che, grazie agli ammortizzatori sociali resi disponibili dal governo nei primi mesi di pandemia e ad altre misure come il blocco dei licenziamenti, i bilanci delle famiglie non abbiano ancora «interiorizzato» il peggioramento della condizione economica.

I problemi potrebbero essere due: perdita di capacità reddituale delle famiglie (gli italiani hanno meno soldi a causa di una possibile crisi) e stretta del credito (siccome gli italiani hanno meno soldi, le banche diventano più caute a concedere mutui). Il mercato immobiliare italiano, dice Dondi, «non può più prescindere dal credito». Significa che ormai in Italia pochissimi hanno la disponibilità economica per comprare un immobile senza fare un mutuo, e per questo se il credito dovesse essere meno accessibile il mercato ne risentirebbe gravemente. «Se andiamo verso un ritorno graduale alla normalità allora potremmo uscirne con una correzione dei prezzi contenuta. Se invece ci sarà una seconda ondata di natura economica allora anche i prezzi dovranno adeguarsi».