Qual è il futuro del mercato immobiliare italiano?

di Riccardo Stucchi

L’investimento nel mattone, tanto caro agli italiani, non sta dando grandi soddisfazioni negli ultimi anni. I prezzi delle case, dopo il picco toccato negli anni 2008-2009, sono calati e solamente di recente si vedono alcuni timidi segnali di ripresa.

Per capire se si tratta di una ripresa solida o di un fuoco di paglia bisogna analizzare i fattori che favoriscono la crescita dei prezzi delle case, grazie ad uno studio del Fondo Monetario Internazionale (1).

Trascurando i fenomeni psicologici, difficilmente quantificabili e prevedibili, che possono far crescere i prezzi anche in condizioni sfavorevoli e viceversa, i principali fattori che determinano l’andamento dei prezzi degli immobili sono tre:

  1. Il reddito netto disponibile pro-capite
  2. Il numero di case per abitante
  3. I tassi di interesse dei mutui

Il reddito netto disponibile pro-capite, che è un parente del PIL pro-capite, misura la disponibilità economica media delle famiglie ed è pertanto correlato positivamente all’aumento dei prezzi delle case. Il Fondo Monetario Internazionale quantifica anche questa correlazione: per ogni 1% di aumento del reddito netto disponibile, i prezzi delle case crescono, in Italia, dell’1.6%.

Il numero di case per abitante (in Italia abbiamo attualmente circa 500-600 case per 1000 abitanti) è invece correlato negativamente con i prezzi delle case. Infatti, un aumento del numero di abitazioni disponibili a parità di popolazione, tende a far calare i prezzi delle case. Viceversa, un aumento della popolazione a parità di numero di abitazioni, tende a far aumentare i prezzi. Sempre secondo le stime del Fondo Monetario Internazionale, un aumento dell’1% del numero di case per abitante determina, in Italia, un calo dei prezzi dell’1,3%.

Infine, dato che la maggior parte delle persone deve aprire un mutuo per acquistare casa, anche i tassi di interesse dei mutui influenzano i prezzi delle case. Se i tassi dei mutui aumentano, i prezzi delle case scendono perché il costo finanziario dell’acquisto di una casa aumenta. L’impatto di questo fattore è abbastanza alto: per l’Italia, un aumento dei tassi dell’1% provoca un calo dei prezzi delle case del 2,1%.

Alla luce di queste informazioni, cosa ha sostenuto il mercato immobiliare negli ultimi anni in cui il calo dei prezzi sembra essersi arrestato? Non l’aumento della popolazione, visto che questa è pressoché stabile da diversi anni. Un piccolo effetto positivo può averlo giocato il modesto aumento del PIL negli anni 2013-2018. Ciò che ha contribuito maggiormente è stato invece il calo dei tassi di interesse, che hanno raggiunto i minimi storici.

Cosa aspettarsi dal futuro? Non possiamo attenderci un effetto positivo sul mercato immobiliare da parte della popolazione (prevista in calo di 6 milioni nel 2065), viste oltretutto le politiche anti-immigrazione del Governo. Anche riguardo alla crescita del PIL non si intravvedono segnali positivi. Ma soprattutto, la molto probabile risalita dei tassi di interesse non potrà che aggravare la situazione del mercato immobiliare italiano.

 

-Note-

(1) https://www.imf.org/~/media/Files/Publications/WP/2018/wp18164.ashx

(il post originale lo trovate qui)

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