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  • domenica 11 dicembre 2016

A Miami Beach si continua a costruire nonostante le inondazioni

L'innalzamento del livello del mare e le mareggiate sono un problema destinato a peggiorare in futuro, ma sembra che alle società edili non importi

di James Tarmy - Bloomberg
Il traffico in una strada inondata di Miami Beach, in Florida, il 23 settembre 2014 (AP Photo/Lynne Sladky)

Domenica 27 novembre a Miami Beach un’esuberante processione di artisti, intrattenitori e residenti locali ha riempito Collins Avenue, tra la 32esima e la 36esima strada, per l’inaugurazione del Faena Forum, un spazio di quasi 4.000 metri quadrati costato poco meno di 140 milioni di euro e dedicato alle arti performative e visive. Il Faena Forum è il centro culturale del Faena District di Miami Beach, un’area da circa 931 milioni di euro che comprende hotel di lusso, ristoranti e immobili. Il complesso è stato ideato da Alan Faena – uno stilista e imprenditore edile conosciuto per i suoi completi completamente bianchi – e Len Blavatnik, un miliardario di New York nato in Ucraina con un patrimonio netto di 17,3 miliardi di euro, stando ai calcoli di Bloomberg Billionaires.

Il titolo dell’evento, a metà tra una parata, un carnevale e un’esibizione, era “Side by Tide” (un gioco di parole tra l’espressione inglese “side by side”, fianco a fianco, e “tide”, marea), che suona forse un giudizio troppo ottimistico sul problema del livello del mare di Miami Beach. Nella città le maree particolarmente alte, le cosiddette “king tide”, hanno inondato dei parcheggi sotterranei: secondo uno studio della University of Miami negli ultimi dieci anni nella città le inondazioni sono aumentate del 200 per cento. L’acqua si trova già sotto alla città e spesso sale filtrando attraverso il calcare poroso del terreno, uscendo dai tombini intasati degli edifici.

La cosa non sorprende Faena, che ha un approccio schietto nei confronti della striscia di sabbia su cui per dieci anni ha sviluppato il suo progetto. «L’acqua inizierà a venire su dal pavimento», ha detto, «non possiamo farci molto. La realtà è questa». Faena si è poi affrettato a dire che le nuove pompe idrauliche della città, installate grazie ad alcune iniziative del sindaco di Miami Beach Philip Levine, sono «molto efficaci» e ha consigliato di rimanere in attesa di vedere come andranno le cose. «Dobbiamo vedere quanto dureranno le pompe», ha detto, «e posso dire che il sindaco ci aiuta molto».

Nuovi edifici

Bisogna vedere quanto il sindaco, o chiunque altro, sia in grado di fare. Nel frattempo, però, a Miami il numero dei progetti edilizi è senza precedenti. C’è il One Thousand Museum, un grattacielo di 62 piani progettato dall’architetta Zaha Hadid, morta quest’anno, che si trova sulla baia che si affaccia su Miami Beach; più in là sulla costa si trova il Grove at Grand Bay, un complesso di due edifici che comprende 98 appartamenti completato di recente e progettato dall’architetto Bjarke Ingels, che si affaccia sul canale Dinner Key; l’SLS Brickell, un edificio di 55 piani con un hotel e una serie di appartamenti di lusso, è stato ultimato di recente e si trova a due isolati dall’acqua di Downtown Miami, il centro della città. Nel comune di Sunny Isles, a nord di Miami Beach, è iniziata la costruzione della torre Armani/Casa, che darà direttamente sulla spiaggia e si calcola costerà un miliardo di dollari.

La lista prosegue e comprende torri già costruite, future e ipotetiche, che affollano il litorale di Miami. La domanda è: gli imprenditori edili vogliono fare cassa intanto che il suolo è ancora asciutto, per poi andarsene prima che arrivi il disastro? O stanno solo sperando, come Faena, che alla fine qualcuno riuscirà a fare qualcosa, in qualche modo? Di sicuro le vendite rapide (anche se in calo) nei nuovi edifici di Miami potrebbero dare una risposta ovvia: pare che gli appartamenti dell’SLS Brickell siano già stati tutti venduti. La stessa cosa vale per il Grove at Grand Bay, dove l’unica cosa ancora disponibile è un attico da 26 milioni di euro. Faena, invece, ha detto di aver venduto tutte le sue unità due anni fa e che rimangono solo sette attici sopra il nuovo hotel.

Non è stato possibile contattare David Martin, l’imprenditore edile che ha costruito il Grove at Grand Bay, e nemmeno Louis Birdman, Kevin Venger e Covin, responsabili del One Thousand Museum. Carlos Rosso, presidente della divisione sviluppo condomini di Related Group, la società coinvolta nella costruzione di Armani/Casa e SLS Brickell, ha scritto in un’email che «si continuerà a costruire perché Miami attira gente da tutto il mondo, che vuole possedere un pezzo della città». Rosso è consapevole del problema dell’innalzamento delle maree, e ha aggiunto che «Miami non è l’unica città che fa i conti con un problema del genere. Si stanno prendendo delle contromisure, i palazzi vengono rialzati. Related resterà nel sud della Florida a lungo termine».

Michael Laas, ex direttore responsabile della valutazione dell’impatto di SH Group, società affiliata al gruppo di investimento privato Starwood Capital, e attuale CEO della società di consulenza ambientale di Miami Sustainable Futures Group, ha detto che l’attuale sviluppo edile di Miami dovrebbe essere visto come una combinazione di illusione, lucido realismo e pressione per ottenere guadagni sul breve periodo. «Gli imprenditori edili vogliono che i loro edifici siano sicuri, finanziabili e assicurabili», ha detto, «per questo rialzano gli edifici di almeno 90 centimetri: una cosa che possono fare a un costo minimo» (secondo uno studio se il livello del mare si alzerà anche solo di 30 centimetri c’è la possibilità che si verifichino mareggiate di oltre 2 metri ogni 21 anni).

Laas però ha detto che è fondamentale ricordare che l’innalzamento del mare è un processo graduale: le stime attuali (conservative) prevedono un aumento di 90 centimetri nei prossimi 100 anni. «Una società di private equity compra una proprietà e ci investe, per un periodo di quanto? Cinque anni? Come si conciliano questi due aspetti? Da un parte c’è un problema di 100 anni e dall’altra un ciclo di investimenti da 5» ha detto Laas. La risposta è che la società non risponde del lungo periodo, mentre invece Miami Beach dovrà farlo, e presto. La città sta già innalzando le sue strade e di recente la Rockfeller Foundation ha finanziato l’assunzione di un “responsabile della resilienza”, una delle molte figure che secondo la fondazione dovranno aiutare a organizzare le risposte di diverse città a una serie di problemi.

Futuro stagnante

Tuttavia, ha detto Laas, i grandi progetti infrastrutturali costano, e quei soldi possono essere raccolti solo con un aumento delle tasse potenzialmente altissimo. Se dovesse succedere, gli imprenditori edili potrebbero arrivare al punto di «dire alla città di Miami Beach: “Non posso più permettermi di costruire qui”», ha detto Laas, «”se volete che porti nuovi posti di lavoro, nuove aziende e nuovi progetti, dovrete garantire agevolazioni fiscali, altrimenti non posso costruire qui”». Laas calcola che nel giro di 10/20 anni potrebbe esserci un netto aumento delle tasse, quando Miami Beach sarà diventata una «città stagnante».

Anche Faena, da parte sua, pensa già sul lungo periodo, ma le sue previsioni sono decisamente più rosee. «Considero il Faena Forum come un’eredità per Miami Beach», ha detto, «è un palazzo sulla spiaggia che rimarrà per sempre, e noi siamo orgogliosi di poter lasciare quest’eredità».

© 2016 – Bloomberg