Roma si riempirà di studentati privati

A Roma sud, nel quartiere Ostiense, c’è un intero isolato circondato da una recinzione che impedisce di vedere cosa c’è all’interno. È l’area dove fino alla fine degli anni Novanta c’erano i mercati generali della città, poi dismessi e fino ad ora inutilizzati, nonostante negli anni ci siano stati dei tentativi di riconvertirli, mai riusciti. Ora le cose stanno cambiando: poche settimane fa il comune di Roma ha firmato una convenzione con la società immobiliare Hines per riqualificare quell’area realizzando tra le altre cose delle aree verdi, degli spazi di coworking, una biblioteca e uno studentato da più di 2.000 posti letto.

Il comune darà l’area in concessione per sessant’anni a Hines, che pagherà un affitto annuale di 165mila euro l’anno. Il piano di investimento previsto per l’opera di rigenerazione urbana è compreso tra i 380 e i 400 milioni di euro, i cantieri dovrebbero partire nel 2027 e concludersi nel 2030. Le stanze dello studentato saranno riservate agli studenti per dieci mesi l’anno, mentre nei due mesi estivi quelle eventualmente lasciate vuote potranno essere usate come stanze d’albergo. Gli alloggi saranno in edifici di nuova costruzione e circa metà dell’area sarà destinata a funzioni culturali e sociali: ci saranno una biblioteca, una mediateca, sale per eventi, coworking e aree sportive. Altri 4 ettari ospiteranno piazze e spazi verdi. Il resto ospiterà servizi, uffici, spazi per l’innovazione, attività commerciali di prossimità e un parcheggio interrato.

I prezzi per le camere partiranno da 700 euro al mese per un posto letto in una stanza doppia e arriveranno a 1.280 euro al mese per un monolocale con bagno e cucina. Il costo includerà servizi come pulizie, utenze, aree comuni, sale studio, palestra e portierato continuo. È previsto che il 25% delle stanze abbia una tariffa ridotta a 600 euro al mese, per posto letto in camera doppia, anche in questo caso comprensivo di servizi e utenze.

Quando è stato diffuso pubblicamente il piano tariffario dello studentato, i comitati e le associazioni di studenti hanno criticato i prezzi chiedendo un abbassamento delle tariffe, e una critica simile è stata mossa all’interno del consiglio comunale dall’opposizione. «L’obiettivo è offrire soluzioni accessibili, con servizi inclusi, in un contesto oggi privo di alternative adeguate» dice l’assessora ai lavori pubblici Ornella Segnalini, secondo cui il comune si sta adoperando per «prevedere un ulteriore abbassamento della tariffa».

A Ostiense si trova la sede dell’università Roma Tre, una delle tre università pubbliche della città. È una zona in cui il problema degli affitti alti è particolarmente evidente: per gli studenti trovare una stanza è diventato sempre più difficile, sia perché l’offerta si è ridotta a causa dell’espansione degli affitti brevi, sia perché i prezzi delle poche stanze disponibili sono cresciuti molto.

Intuitivamente gli studentati dovrebbero essere un’alternativa più accessibile rispetto a una stanza in appartamento condiviso o a un monolocale. Negli ultimi anni, però, si è diffuso un modello diverso a quello novecentesco: strutture che offrono più servizi, più comfort e spazi più curati. Facendoli pagare. Sono studentati che assomigliano sempre meno agli alloggi universitari tradizionali e sempre più ad alberghi attrezzati o residence di fascia medio-alta.

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Il motivo per cui se ne parla tanto è che questo tipo di edifici si sta diffondendo rapidamente: da un paio d’anni se ne costruiscono sempre di più, per compensare la carenza di posti letto per studenti nelle grandi città. Anche a Roma sono previsti diversi progetti: il fondo Techbau ha presentato un piano da 100 milioni di euro per la costruzione di una struttura che sarà un misto tra studentato e albergo con 400 posti letto nella zona del Vaticano; e a Casal Bertone — un quartiere nella zona est della città, tra Tiburtina e Prenestina — sono stati concessi i permessi a Barings e Savills Sgr per la realizzazione di uno studentato da circa 300 posti.

Un altro esempio è The Social Hub, inaugurato a Roma all’inizio del 2025 nel quartiere San Lorenzo, proprio vicino alla Sapienza, l’università pubblica più grande d’Europa. È una struttura alberghiera di una catena nederlandese presente in molti paesi europei che di fatto svolge una funzione molto simile a quella di uno studentato, perché offre soggiorni a lungo termine agli studenti ma anche ai cosiddetti “nomadi digitali” e ai turisti. Il problema, dal punto di vista di chi cerca una soluzione abitativa economica, è che i prezzi sono piuttosto alti: la logica è che più servizi ci sono, più aumenta il costo. L’apertura di The Social Hub era stata contestata da molti residenti del quartiere, che negli ultimi anni ha già visto importanti trasformazioni e un forte aumento dei prezzi medi di affitti e immobili.

Secondo un’inchiesta di IrpiMedia, l’area dell’ex Dogana — dove oggi si trova The Social Hub — sarebbe stata venduta per 28 milioni di euro, una cifra più bassa dei valori medi al metro quadrato di quella zona, in un’operazione evidentemente vantaggiosa per l’acquirente. Luca Montuori, che all’epoca era assessore all’Urbanistica, oggi si dice critico su come è stata gestita la vendita: secondo lui c’è un elemento paradossale nel fatto che una società privata abbia acquistato un immobile da Cassa Depositi e Prestiti, che è controllata dallo stato e finanzia le proprie attività attraverso il risparmio postale.

La vicenda dell’area degli ex mercati generali è diversa, sia perché in questo caso il comune è rimasto proprietario dell’area, sia perché la storia del progetto è molto più lunga. La concessione risale al 2005, quando fu assegnata allo studio OMA dell’architetto Rem Koolhaas, ma il progetto non venne mai completato. Quando nel 2022 il comune ha ripreso in mano l’intervento, ha cercato un dialogo con il nuovo investitore per riportare il progetto verso le funzioni previste nel bando originario. Nel frattempo però l’area era cambiata: gli edifici che una volta ospitavano i mercati erano diventati ruderi e, tra le strutture abbandonate, sono cresciute spontaneamente delle piante. Per questo motivo il “Comitato cittadini per la trasparenza e la tutela dell’area ex mercati generali” ha chiesto che gli edifici storici vengano restaurati, cosa che è già contenuta nel bando originale, e che il verde incolto, invece di essere eliminato, venga trasformato in un parco a disposizione del quartiere.

Alcuni comitati cittadini, associazioni di studenti e ambientaliste hanno definito l’operazione una forma di «speculazione edilizia», una critica che aveva ripreso anche l’opposizione di centrodestra in assemblea comunale. Siccome il progetto è ancora in fase di definizione Amedeo Ciaccheri, che è il presidente del municipio in cui sorgerà l’area, ha detto che si impegnerà affinché «aumenti il ritorno al territorio» con l’aggiunta di ulteriori servizi per la città nel progetto finale. Una delle richieste che fanno i comitati di quartiere per esempio è che vengano realizzati un asilo, una scuola elementare e una scuola media. La convenzione però è stata firmata, e anche se il progetto presentato è preliminare inserire modifiche così rilevanti non sarebbe facile.

Oltre alla presenza degli studentati privati, una parte dell’offerta è in carico all’Ente regione per il diritto allo studio che in questi anni ha cercato di realizzare residenze in zone comode per gli studenti, ben collegate o vicine alle università. A Roma l’ente che si occupa delle residenze universitarie pubbliche è DiSCo Lazio, che mette a disposizione 3.100 posti letto negli edifici convenzionati con gli atenei per studenti che, secondo il bando di quest’anno, abbiano un ISEE inferiore a 28mila euro. Le rette sono piuttosto contenute e partono da un minimo di 143 euro fino a un massimo di 298 euro, a seconda della tipologia di alloggio che viene assegnato.

A Roma però gli spazi davvero adatti per gli studentati sono pochi, soprattutto quelli a cui possono accedere gli enti pubblici, anche perché la capacità di acquisto del pubblico non è paragonabile a quella dei privati. E questo limita molto le possibilità di trovare aree idonee su cui costruire nuove residenze.

Inoltre c’è una questione di tempi: il pubblico impiega molto di più a finire le strutture, che spesso hanno anche meno capienza rispetto a quelle messe a disposizione dai privati. Lo studentato realizzato da Hines avrà oltre 2.000 posti letto, The Social Hub (che non è uno studentato ma offre un servizio per gli studenti) ne ospita 192, e il servizio di gestione di residenze Camplus mette a disposizione circa 700 posti letto nelle 5 residenze che ha a Roma.

Il fatto che non ci siano posti letto a costi sostenibili è «un problema serio», ha detto la rettrice della Sapienza Antonella Polimeni al Corriere della Sera, aggiungendo che dovrebbero essere create soluzioni anche per gli studenti che non rientrano nelle graduatorie ISEE e che quindi non hanno accesso ai posti offerti da DiSCo Lazio, visto che il numero di studenti iscritti alle università è in aumento. Non ci sono dati aggiornati sul numero di studenti fuori sede a Roma per quest’anno. Un sondaggio della UIL del 2023 stimava che fossero circa 70 mila, una cifra comunque approssimativa: è difficile distinguere con precisione tra chi vive effettivamente fuori sede e chi invece si sposta ogni giorno come pendolare.

I motivi per cui Roma è molto interessante per questo settore in questo momento sono parecchi. Da un lato la città, pur con i suoi storici problemi, sta migliorando servizi e infrastrutture grazie ai finanziamenti avuti con il PNRR. Questi soldi però finiranno e il grande piano di rilancio coinciso con il Giubileo non potrà continuare a essere finanziato dal comune da solo, che cerca quindi il contributo dei privati. Inoltre dopo le inchieste sull’urbanistica a Milano, e anche per via del fatto che il mercato immobiliare della città sta cominciando a saturarsi, molti grandi investitori stanno ripiegando su Roma. Lo ha detto di recente in un’intervista Giuseppe Amitrano, amministratore delegato della società di consulenza immobiliare Dils, dicendo di essere convinto che «Roma sarà presto protagonista di un importante rilancio, che si baserà su progetti mirati alla trasformazione e alla rigenerazione della città».

Secondo la sociologa Chiara Davoli, la diffusione degli studentati privati rientra in un modello urbano sempre più basato sulla collaborazione tra pubblico e privato, in cui le amministrazioni «tendono a recepire le proposte dei fondi immobiliari più che a guidare direttamente la pianificazione». Gli studentati rientrano in questo processo anche perché «sono un settore molto redditizio e sostenuto da vari incentivi, e perché la domanda abitativa degli studenti viene usata per giustificare interventi che rispondono soprattutto alle logiche degli investitori», dice Davoli.

Inoltre spesso il vincolo di destinazione d’uso è temporaneo: vuol dire che quando “scade”, anche dopo pochi anni, le strutture possono essere riconvertite, «un elemento che contribuisce a renderle più appetibili per i grandi operatori internazionali», spiega Davoli.