Il mercato delle case di Londra è una bolla

E rischia di fare molti danni all'economia di tutto il paese, scrive Bloomberg, se il governo non interviene

di Jean-Michel Paul - Bloomberg
Un modello in scala di Londra a una fiera internazionale per immobiliaristi a Cannes, in Francia, il 16 marzo 2016 (Photo credit should read VALERY HACHE/AFP/Getty Images)

Anche se l’economia in Gran Bretagna cresce più velocemente che negli altri paesi europei, ci sono due dati che dovrebbero preoccupare il paese: i prezzi stratosferici del mercato immobiliare di Londra e il disavanzo delle partite correnti (il conto delle partite correnti misura le esportazioni e le importazioni di un paese rispetto al resto del mondo, insieme ai flussi di investimenti netti e i trasferimenti netti; si ha un disavanzo quando le importazioni superano le esportazioni). Sono due lati della stessa medaglia, e se non verranno presi dei provvedimenti per ristabilire un equilibrio in futuro saranno necessarie misure correttive dolorose.

Provvedimenti simili sono già stati adottati in passato: negli ultimi settant’anni alcune tra le peggiori crisi delle partite correnti hanno reso necessarie importanti misure correttive valutarie e del settore immobiliare, come nel caso della Spagna e dell’Irlanda durante la recente crisi economica. In modo simile, anche se in misura diversa, in paesi come l’Australia o la Nuova Zelanda i disavanzi nelle partite correnti sono stati compensati dai flussi di investimenti verso il settore immobiliare, che hanno gonfiato i prezzi delle case. Secondo il Global Real Estate Bubble Index di UBS il settore immobiliare ha una valutazione superiore a quella reale in diverse città europee, ma in nessuna di queste è alto quanto a Londra, che registra il rischio più alto di “bolla” immobiliare.

Dall’inizio del 2013 il prezzo medio di un’abitazione a Londra è salito del 40 per cento, andando oltre la semplice compensazione delle perdite dovute alla crisi finanziaria. La crescita del valore degli immobili ha fatto contento chi possiede una casa, che può beneficiare del cosiddetto “effetto ricchezza”, che porta a spendere di più quando il valore dei propri beni aumenta. Quando le restrizioni al settore immobiliare impediscono di modificare l’offerta immobiliare i prezzi si discostano dall’economia reale. Quando l’offerta è relativamente stabile, come a Londra, le case sono considerate come delle merci, e quando i paesi mettono sul mercato una merce che ha una domanda così alta, si verifica quello che gli economisti definiscono il “male olandese”: la merce in questione toglie spazio a beni commerciabili in altri settori, concentrando su di sé le risorse e sostenendo la sopravvalutazione della moneta.

Londra è uno dei principali centri finanziari e culturali del mondo e attrae da tempo investimenti stranieri. Con la crescita della popolazione della città, ondate di investitori stranieri hanno comprato proprietà immobiliari a Londra come deposito sicuro per i loro soldi, spingendo i prezzi sempre più in alto. Negli ultimi dieci anni i flussi di capitale verso il settore immobiliare londinese hanno sfiorato i 175 miliardi di euro, e stanno ancora crescendo. Ne 2015 il 70 per cento degli immobili commerciali nel centro di Londra sono stati acquistati da stranieri, mentre la metà delle proprietà di prima fascia sono state comprate da non residenti. Alcuni immobili sono stati pubblicizzati solo ad acquirenti stranieri, costringendo il sindaco di Londra Boris Johnson a intervenire. Nel frattempo, gli affitti sono diventati più cari, danneggiando anche il produttivo settore dei servizi della città, e costringendo chi lavora e vive a Londra a pagare un affitto che spesso corrisponde al 60 per cento del proprio reddito lordo. Neanche l’aumento degli affitti, però, è riuscito a tenere il passo dei prezzi sempre più alti degli immobili, che hanno portato agli investitori rendite sotto al 2 per cento. Con rendite così basse, molti proprietari stranieri hanno deciso di non affittare i loro immobili liberi, trasformando così le loro proprietà da un bene redditizio in un asset capace solo di accumulare valore, e peggiorando la carenza di case per l’economia reale. Questo spiega come mai alcuni dei quartieri più alla moda di Londra sembrano relativamente deserti. Lo si potrebbe definire il “male londinese”.

I flussi stranieri in entrata verso il settore degli immobili commerciali e residenziali stanno finanziando le partite correnti di un terzo o della metà, secondo alcune stime. Molti economisti, tra cui Ben Bernanke, l’ex presidente della Federal Reserve, la banca centrale americana, hanno riconosciuto l’esistenza di una correlazione tra le partite correnti e i prezzi del settore immobiliare. Gli economisti Francois Geerolf e Thomas Grjebine sono andati oltre, sostenendo che negli ultimi 40 anni ci sia stato un rapporto di causa-effetto tra i due fenomeni in 34 paesi. Questa tendenza crea il rischio di una sopravvalutazione della moneta, che penalizza le esportazioni. Se non vengono controllati, questi squilibri possono portare a un crollo della moneta, perché il disavanzo nelle partite correnti attuale può superare i flussi verso il settore immobiliare. A prescindere da come i prezzi nel settore vengano corretti in termini reali, il riequilibrio può essere doloroso se un paese sta cercando di ricostruire il proprio settore di beni commerciabili.

Per evitare gravi conseguenze come questa, ci sono due possibili soluzioni. Innanzitutto, adottare misure che permettano che l’offerta nel settore immobiliare sia in grado di rispondere all’aumento dei prezzi. I quartieri di Londra sono noti per le restrizioni ai permessi edilizi, e nonostante l’aumento dei prezzi nel 2015 a Londra le richieste registrate per la costruzione di nuovi immobili sono diminuite del 9 per cento. Il governo ha promesso maggiore impegno per liberalizzare il settore, con risultati scarsi, finora. La seconda soluzione è usare la tassazione per cambiare i comportamenti. Il governo ci ha provato, scegliendo però di applicare una sorta di imposta di bollo –  una tassa sulla transazione versata dal compratore che aumenta proporzionalmente con il prezzo di acquisto – più facile da accettare politicamente. L’aumento di questa imposta sugli immobili dal prezzo più alto ha limitato la liquidità e rafforzato il fenomeno dell’accumulazione di valore. Aumentare le imposte catastali comunali, che sono legate ai prezzi degli immobili, sarebbe invece più sensato, soprattutto per chi possiede immobili in cui non è domiciliato o non risiede. Il gettito derivante da questa tassa potrebbe poi essere usato per ridurre la tassazione sulle esportazioni. Per la Gran Bretagna queste misure sarebbero il modo migliore per ridurre il suo disavanzo senza ricorrere a correzioni dolorose.

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