La fine di un investimento

Qualche settimana fa con degli amici abbiamo esaminato un’opportunità d’investimento che prometteva molto bene. La proposta, nel campo dell’immobiliare residenziale americano, avrebbe dato dei buoni rendimenti – sia di capitale che di reddito annuale – e, come nella maggior parte di questi casi, la somma minima da investire era piuttosto ingente.

Per ipotesi, e condensando di parecchio i vari elementi strutturali, la cosa sarebbe funzionata così. Investendo $100 avremmo ricevuto flussi di cassa annuali dagli affitti (e al netto di tutte le spese, ma non delle tasse) di circa 6-7%, fra l’altro protetti dall’inflazione in quanto gli affitti in America sono spesso rinegoziabili ogni 1-3 anni. Inoltre, si prospettavano dei regolari rimborsi di capitale (da vendite anche parziali o da rifinanziamenti delle ipoteche) che in pratica avrebbero ripagato l’investimento iniziale di $100 in circa cinque anni. L’uscita finale – cioè la distribuzione del valore residuo dell’investimento – era attesa dopo altri due-quattro anni. Ma, a differenza della maggior parte dei fondi di private equity o simili che hanno sempre dei periodi ben precisi per “ridare” tutti i soldi indietro, in questo caso il manager del progetto non dava ulteriori indicazioni.

Senza soffermarci sui rischi inerenti – e ce n’erano parecchi – di una transazione di questo tipo, il punto che ci ha bloccato un po’ tutti era la possibilità che rimanessimo con un “troncone” di posizione sia pur proficua senza una via d’uscita ben definita. Ma questa limitazione è davvero così preoccupante? Credo che in fin dei conti la risposta sia “dipende dall’investitore”. Dopo ulteriori riflessioni, vi lascio con le osservazioni che mi pare siano le più rilevanti:

[1] Hai già ricevuto indietro tutti i soldi che avevi investito (per un contabile, il capitale iniziale).

[2] Ci son cose ben peggiori che il ricevere ad infinitum il 6-7% reale lordo, anche se manca una “valutazione” formale (o prezzo di mercato) dell’attività sottostante.

[3] Il diritto legalmente riconosciuto ad un flusso di cassa è sempre trasferibile per un prezzo che potrà essere negoziato (a meno che non sia generato da attività illecite).

[4] Investimenti buoni e stabili sono difficilmente reperibili.

[5] Se io ti dico “ti darò 1,000 Euro al mese per sempre”, tu mi risponderesti “no, grazie: perché poi come ne esco?”

[6] I fondi di private equity ti danno una data definitiva di uscita, ma questo potrebbe significare che sono obbligati a vendere anche quando potrebbe non avere senso da un punto di vista economico.

[7] Un famoso investitore americano – Buffett – dice che per l’investimento giusto “our favorite holding period is forever” (“il nostro orizzonte temporale preferito è l’infinito”).

Roberto Plaja

Il post originale lo trovate qui.